和平里名额翻倍，翻的全是二梯队

撰文：十一郎 北京楼市 · 东城学区

东城和平里的家长，今年拿到的是一张比去年长一倍的派位表。

(资料图)

2026年三派计划1004人。2025年，同一个片区，496人。多出508个。

数字很漂亮。我把九所学校的分项加了一遍，2026年加起来正好1004，一分不差。

然后我用同样的办法去加2025年，加不上。

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01

加不上的那个496

先把2026年的表摊开：171中200人，54中235人，142中166人，55中100人，二中分校北校区120人，22中93人，东直门中学20人，景山北校区40人，五中分校30人。

— 2026年和平里九所学校的三派计划，减少与增加分色

｜制图：地产十一言

九个数相加，1004。这张表内部是自洽的。

再看2025年给的分项：171中240人（今年减了40），54中235人（持平），142中166人（持平），55中35人（今年涨到100），景山北校区0（今年首次划入40）。

只把171、54中、142中这三所加起来，641。已经是496的1.3倍。

— 同一套加法，2026年加得上，2025年加不上

｜制图：地产十一言

也就是说，496这个数，不可能是这九所学校三派名额的合计。要么2025年统计的是另一批学校，要么统计的是另一个批次，要么那三个「持平」的分项本身就不是三派口径。

三种可能，指向同一件事：「名额翻倍」这个说法，是拿2026年的九校合计，去比2025年的一个不同口径的数。

我没有核到教委原文，所以不替它定性。但有一件事可以确定：一个连分项都加不上的总数，不该被当成结论转发。

这份数据来自教育机构和家长圈的统计，能用，但只能当线索用。政策以区教委当年文件为准，这句话在这里不是免责，是提醒。

加不上的总数，比没有总数更危险。

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02

减的是天花板，加的是二梯队

总数不可比，单项是事实。

171中从240减到200，减40。55中从35增到100，加65。景山北校区首次划入40人。二中分校北校区120人、22中93人，报道称均为上涨。东直门中学下降。

减的是天花板，加的是二梯队。

这句话在和平里，比「总名额翻倍」重得多。

和平里九所初中的梯度很清楚。171中在这一片里，是家长肯为牌子付钱的那一所。54中、142中有校额到校做下限保障——意思是孩子进去，不至于掉到底。55中、22中、景山北属于「不难受，也不惊喜」的那一档。

现在171少40个，55中多65个，景山北多40个，二中分校北校区多出来的也是二梯队的位置。整个池子在扩容，扩容出来的水，全流进了第二个池子。

这里有个机制，比名额本身更值得看。派位是按志愿加随机走的，171名额少了40个，第一志愿报171的家庭里，被挤出去的就多40个。这40个家庭落到哪，取决于他们第二志愿填了什么。

所以「对口一小」这件事的价值在变。一套老破小的学区溢价，本质上是「排位优先权」的价格。当优先权指向的那所学校名额收缩、备选学校名额扩张，这个优先权就不值原来那个价了。

有人会说，总名额多了，入学不是更容易？

容易的是「有学上」，不是「上好学」。这两件事在过去十年被混着说，现在开始分开了。

还有一层背景：2026年是入学人口的下降拐点。孩子少了，学校要填满班，片区就得把更多学校、更多名额放进同一张表。这不是和平里一家的动作，是整个东城的动作。反过来说，当生源不再紧缺，「买在片区内」的紧迫感也会跟着降。

学区的稀缺性不在学位总数，在排位顺序。

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03

400万这条线

价格端已经在动。

和平里片区均价8.2万—8.4万元/㎡。2021年峰值14.5万元/㎡，现在9万元上下。对口一小、四小的老破小，一居首次跌破400万，两居首次跌破450万。次新房回调10%—15%，个别没跌。

— 单价与总价门槛，评估价按挂牌价七到八成

｜制图：地产十一言

400万对北京学区房是个有意义的数。

它长期是东城的上车线：一套能落户、能排位、能住人的最小单位。这条线破了，说明市场对「学区等于确定性」这个等式，开始不信了。

学区房的定价权，从学籍回到了评估价手里。

一套三十多平的老破小，银行评估价通常低于挂牌价两三成，首付比例因此被抬高，能接的人就少一批。学位还在，钱进不来。

数据能说明方向，说明不了你手里那一套。

8.2万—8.4万元/㎡是机构与平台口径，不是住建委网签；14.5万那个峰值是个案与月度综合均价的混用，不能精确对照；「跌破400万」是一批房源的现象，不是每一套都跌到这个价。

那究竟该怎么选？

这里，我给三个能落地的动作。

第一个，算比例。用171中的名额除以片区总计划。今年是200除以1004，约20%。去年按496这个偏小的总数算，240除以496约48%；按能对上的分项706算，是34%。两种算法都远高于20%。这个比例掉下来的幅度，就是学区溢价变化的真实幅度。不用猜政策，看数就够了。

— 171中名额占片区总计划的三种算法，三个分母口径不同

｜制图：地产十一言

第二个，分清买的是哪种房子。次新、有电梯、离地铁近，8万多的单价里有相当一部分是居住价值，学区只是加成，这种房子跌起来有底。三十平的老破小，总价只能靠学位撑着，那它现在买的是居住加一张彩票。

第三个，别问「能上哪所」，问「第一志愿落空之后去哪」。这个问题中介答不了，得自己拿着表算一遍。

和平里真正压得住的那张牌，其实一直不是171。

是5号线，是地坛，是出门五分钟能买到菜，是孩子上学不用横穿两条主干道。

一张表能决定孩子去哪所初中，决定不了这个片区还值不值得住。

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地产十一郎

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