开源证券：房票制度，实现居民、开发商、政府三方互惠

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7月31日，开源证券发布房地产行业深度报告。

房票安置：始于棚改，但使用中仍存诸多限制

房票安置是政府给与被拆迁人的补偿方式之一，相比直接货币补偿和实物安置，房票安置具有安置效率高、自主性强、优惠大等优势。政府积极推动房票安置目的在于，推动地产市场复苏的同时，减轻地方短期财政压力。房票政策截至目前经历过两轮高潮，第一轮为 2014-2018 年 PSL 支持棚改货币化阶段，第二轮为2022 年以来地产销售低迷阶段。开源证券认为 2022 年以来房票安置重新得到重视主要有三方面因素：第一是城市更新计划规模有所提升，房票政策继续推行具备良好基础；第二是由于新房销售市场承压，房票安置无疑对库存去化起到推动效果；第三是房票政策的实施可以减轻地方政府的财政压力。虽然第二轮房票制度发行的城市数量有明显提升，但由于房票实操和使用中存在诸多限制，导致规模有限，对市场的影响较小。

政策利好：更大的补偿力度，短期提振当地市场需求

房票安置可以实现居民、开发商、政府三方互惠。各地推行房票安置时，往往会在原有房屋安置补偿权益货币量化后，再给与一定奖励和政策补贴，从而增加居民接受度，增加居民购房需求。奖励力度视具体城市而定，以安徽省蚌埠市为例，进行实际奖励测算，发现拆迁采取纯货币安置、房票安置、实物安置，对应的资产收益率分别为 16.1%、24.1%、19.5%，可见房票安置的确具有较大优惠。从实际效果看，施行房票制度的确可以短期刺激购房需求。

推进难度：高度绑定政府信用，居民和开发商接受度有限

从房票发放制度和流程可以看出，房票可以理解为政府发行的一张“拆迁支票”，这张支票与地方政府的信用高度捆绑。如大规模发行房票，理论上会增加地方财政压力。同时虽然房票安置可以给与多项补贴优惠，但是房票不仅结算流程复杂，且在使用上有诸多限制条件，居民和开发商接受度有待提升。故地方政府应加强资金支持与监管力度，保障房源充足、防止房价波动，确保房票兑换可靠性。

投资建议

当前地产行业仍处于持续探底阶段，此次 7 月份国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提振了行业政策方面的预期，各地因城施策空间进一步打开，优质房企有望迎来业绩上涨空间。2023 年开源证券持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

风险提示：政策推进节奏不确定性、地产行业修复不及预期。