这样的中介费该不该收？| BRTV《民法典通解通读》

中介费其实就是中介人的报酬，那是不是只要中介人介入了，就得交中介费呢？在中介的推荐下成功租赁房屋，此时中介费，是委托人来出，还是合同的双方分摊呢？在中介的推荐下成功租赁房屋，但没有签署书面的中介委托协议，需要支付中介费吗？

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近日，北京广播电视台纪实科教频道《民法典通解通读》栏目特别邀请了北京市西城区人民法院法官韩永飞、华北电力大学人文学院副教授陈燕红讲解《民法典》第九百六十三条、第九百六十四条的相关法律规定。

基本案情

赵经理的公司想换一个地方经营。在网上找房的过程中，经朋友介绍认识了一家中介机构。中介带着公司的人看房，看房满意，但因为租金问题，未达成一致。后来公司通过写字楼的物业给的优惠价格和免租期，签署了协议，中介了解此事后，上门索要中介费。公司经理表示，他们和中介公司之间没有任何委托协议，后来租赁成功也并没有经过中介公司的撮合。中介公司则认为，没有公司的介绍，赵经理并不知道该处房源，并且在看房过程中，中介公司已经付出了劳动。最终经过第三方调解，赵经理一方愿意支付中介公司6000元的酬劳。

Q

如果赵经理的公司看上了这栋写字楼，洽谈成功了，并且通过中介公司签订了办公室的租赁协议。这个时候，是不是要向中介公司支付中介费？

韩永飞：中介费其实就是中介人的报酬。对中介人报酬请求权作出明确规定的，是民法典第963条。

根据民法典第963条的规定，中介合同是双务有偿合同。合同一经成立，中介人就应按照委托人指示履行中介的义务，中介人的活动一旦取得结果，委托人就有支付报酬的义务。按照刚才的假设，在中介公司的撮合之下，赵经理的公司与写字楼的业主达成了办公室租赁协议，那么，赵经理的公司委托中介人找房，中介人报告房源并协助签订租房合同，中介服务活动取得结果，赵经理的公司作为委托人就有义务支付中介人中介费。

Q

如果中介促成了交易，此时中介费是赵先生的公司一边来出，还是合同双方分摊呢？

韩永飞：根据中介服务内容的不同，中介行为分为两种，一种是报告订立合同的机会，一种是提供订立合同的媒介服务，前一种称之为报告中介，后一种称之为媒介中介，两种情形之下，报酬支付义务人亦有所区别。在报告中介中，中介仅向委托人报告订约机会，不与相对人发生法律关系，故需要由委托人给付报酬，相对人不负有给付义务；在媒介中介中，因中介人充当媒介作用，与双方当事人均有合同存在，故应由双方当事人平均分担中介人的报酬。案例中，中介公司的中介行为是向赵先生的公司报告订约机会，属于报告中介，在中介公司促成交易后，中介费应由赵先生的公司一方支付。

Q

最后经过调解，赵经理向中介公司支付6000元的酬劳，这个结果是否合理呢？

韩永飞：根据民法典第964条的规定，中介人未促成合同成立的，无权请求支付报酬，但可以按照约定请求支付从事中介活动支出的必要费用。

之所以这样规定，是因为中介人在向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的过程中，需要支出一定的费用，如中介活动中支出的交通费等。此处的费用与促成合同成立后中介人应获得的报酬有本质区别，意在对中介人的支出成本作出适度补偿，在没有约定计算标准情形下，并不能按照民法典第963条规定的没有约定或者约定不明情形下报酬的计算方法进行推算，而应着重审查中介人支出费用的票据证据以及支出费用对促成合同的订立是否必要。案例中，中介公司向赵先生的公司报告订立合同的机会，多次带看房屋尝试促成租赁合同的订立，确实为履行中介合同义务支出了交通费等必要费用，中介公司也出示了支出费用票据并说明了支出的理由。最终，双方各让一步，达成6000元的调解协议，对比同类型案件中中介人的费用支出，具有合理性。

Q

那《民法典》963条和964条，是只适用于房地产领域吗？

韩永飞：生活中，房地产领域的中介活动比较典型，大家对房地产领域的中介活动也感受最多，但这并不意味着民法典中中介合同的规定只适用于房地产领域，该规定同样也适用于中介人报告订立合同机会或者提供订立合同媒介服务的其他领域。需要注意的是，民法典第963条、964条项下的中介行为不包括婚姻中介。根据民法典第961条的规定，中介合同项下的中介仅限于报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，婚姻关系不属于合同关系，婚介所提供的婚介服务也不属于订立合同，因而不属于中介合同的范畴，而应当纳入服务合同的范畴进行规制。

Q

现在无论是房屋买卖还是租赁，支付中介费的一般是买房人或者是租房人，提供房源的一方不用支付中介费，这是为什么呢？

韩永飞：中介行为有两种，一种是报告中介，一种是媒介中介。在报告中介中，中介人仅向委托人报告订约机会，不与相对人发生法律关系，故需要由委托人给付报酬，相对人不负有给付义务；媒介中介中，因中介人充当媒介作用，与双方当事人具有合同存在，故应由合同当事人平均分担中介人的报酬。

需要注意的是，即使在媒介中介项下，也因为中介行为属于私法领域，需要最大程度地尊重当事人的意思自治，也可由双方当事人约定由一方承担或者由双方按照一定比例分担。回到刚才的提问中，如您签订的是报告中介合同，则你方承担中介费用是符合法律规定的，也是正当合理的。如您签订的是媒介中介合同，则应在双方分担的指引性规范之下具体按照双方约定进行分担。

目前，房源属于稀缺资源，出租人、卖房人相对于中介公司、承租人、买房人在市场上处于优势地位，中介公司为拓展业务往往会选择为出租人、卖房人免费推介房屋，但是中介公司开展中介服务所必然产生的经营成本和正常期待的商业利润，在不能或者很难转移由出租人、卖房人承担的情形下，必然只能通过由承租人、买房人支付全额中介费的方式来实现。这就给大家带来的直观感受就是好像中介费大多都是由租房人或者买房人承担的印象。

大家也不妨换个角度看待这个问题。在出租人、卖房人优势市场地位没有改变的前提下，即使书面约定中介费由双方负担，也可能导致出租人、卖房人会通过提高租金标准或者售房价格等隐蔽方式将中介费最终转嫁到承租人、买房人身上。我们可以合理期待未来房源不再是稀缺资源时，中介费的分担也必然能回到一个更加正常的轨道上来。

视频来源：BRTV《民法典通解通读》

供稿：西城法院

编辑：潘歆宇 肖飞

审核：刘小源