百强房企2月销售环比跌去4成 同比降低37.9% 3月份有望正常

疫情对房地产销售的冲击，最终从数据上得到证实。

克而瑞研究中心于29日傍晚发布的统计数据显示，2月，百强房企全口径销售额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。房企在今年2月的销售业绩创下近几年来单月销售最低记录。不过随着各地售楼部的逐步开放，房企3月份的销售有望逐步回归正常。

具体到各家房企，中国恒大(03333.HK)实现全口径销售额465亿元，遥遥领先同行。而万科A(000002.SZ)和碧桂园(02007.HK)分别实现全口径销售额267.7亿元和300亿元，同比减少33.8%、49.2%。

恒大脱颖而出，与该集团在后半月的高调造势促销不无关系。2月13日，恒大打响全面“网上购房”第一枪。此后，恒大再祭优惠举措，2月18日至2月29日，全国在售楼盘可打七五折优惠。该集团副总裁刘雪飞称，活动推出以来，截至29日网上认购将达15万套。

另外，恒大再一次调动内部全员参与营销的积极性，让数万员工深入一线发现寻找客户，促成销售。一位恒大中层员工向《第一财经》透露，仅他所在的部门，就成功带动了七八组客户签约成交。

今年前两月，恒大录得875.5亿全口径销售额，位居行业第一，分别超出其后的万科、碧桂园40亿元、110亿元。前十房企中，唯有恒大销售额未同比下跌。

除了恒大之外，其他房企遭遇的疫情影响较为显著。万科2019年前两月累计全口径销售额921亿元，今年跌至835亿元;碧桂园去年同期销售额1050亿元，位居行业第一，今年跌至765亿元;保利发展去年同期销售额656亿元，今年跌至448亿元。

其余中海地产、融创中国、绿地控股、新城控股、龙湖集团等均全线下跌。其中，金地集团、龙湖集团和新城控股三家2月的销售金额仅为27亿、56.8亿和49.3亿。

从1-2月累计销售金额看，百强房企整体业绩规模同比降低23.8%。其中，有超8成百强房企2月单月和累计业绩同比双降。这导致百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低。截至2月末，TOP50和TOP100房企销售操盘金额的入榜门槛为36.5亿元和12.3亿元，分别同比降低35.6%和37.1%。TOP20和TOP30房企销售操盘金额的入榜门槛也分别同比降低近30%，降幅均较1月进一步扩大。

不过，从历年销售的时间结构来看，第一季度在房企全年业绩中占比较小，市场暂时未过度悲观。克而瑞称，1-2月恰逢传统假期，在全年的平均权重不超过10%，对全年数据的影响有限;3、4、5月平均权重保持稳定，基本在6%-8%不等。只有现金流紧绷的房企，可能会陷入艰难境地。

高力国际调研112家开发商后表示，考虑到疫情对第一季度市场的影响，多数开发商估计今年收入将同比减少10%-30%;相信从第二季度开始，收入将会慢慢恢复。

目前，许多售楼部都已经开始开门迎客，积压的购房需求也开始逐步涌向市场。第一财经记者日前在广州多个楼盘看到，尽管疫情未完全消除，但售楼部人气并不差，人们戴着口罩看房的热情依然高涨。

“从现在到3月底，房企是最难的。”阳光城集团执行副总裁吴建斌称。若销售回款持续低迷，房企将面临巨大的现金流压力。此时，何时能有效复工，是整个行业最关心的问题。截至目前，全国仍有近六成售楼处尚未开放。

随着部分城市陆续复工，停摆的楼市正迎来解封希望。据克而瑞调研数据，目前新房市场售楼处正常开放比例提升至近3成，部分开放近2成。其中，徐州、无锡、漳州、盐城的售楼处基本已全部复工。案场销售人员中42%左右已经在岗，较上周提升30%。

“销售对房企来讲，最大的意义就是现金流。”当代置业执行董事兼总裁张鹏称，疫情发生后，需求受到抑制，返工复工至今还没有恢复正常。短期来讲，企业最重要的是健康、安全地活下去。

吴建斌坦言，房企到二季度可能会有些销售回款，对现金流会有帮助。但是大量的支出也从2月份、3月份压后到了4、5、6月份，届时房企刚性兑付压力将比较大。

一般而言，房企成本主要包括土地成本、建安成本、销售费用、员工薪酬、其他管理费用、利息支出、土地增值税等。克而瑞测算后发现，64家百强房企每月员工薪酬、利息成本等刚性支出约8.58亿元。部分杠杆率及融资成本较高的房企，面临较大的成本压力。

为化解潜在困境，2月份以来，包括万科、龙湖集团、阳光城(000671.SZ)、碧桂园、招商蛇口(001979.SZ)等房企均抛出百亿发债计划，以补充公司营运资金缺口，应对近期到期的有息债务。

与此同时，房企销售战场转移至线上，并祭出各种促销活动获客。据CRIC统计，目前TOP200房企中已有143家重启或开放线上售楼处，包括自建线上售楼平台和与第三方房产线上平台，如乐居、房天下等合作两种方式。

合硕机构首席分析师郭毅认为，线上售楼处覆盖面广、传播力强且呈现内容也更加丰富化;其次，线上售楼处可大大弱化中介和渠道引流销售，对房企来说既可降低成本又能增加利润;同时，可以促进房企管理的信息化和智能化。

不过，吴建斌认为，当下经营性现金流主要靠盘活“内存”，真正的销售回款帮助不大。“每家企业从2019年结转到2020年都有大量库存，大企业有几千亿库存，中小企业也有几十亿到上百亿库存，这些库存解决一部分，对企业帮助很大。”

克而瑞同样认为，受项目施工进度影响，房企补货受限，市场新推货值上市也将延缓。在此形势下，留存货值(即前一年剩余可售货值)成为房企在销售上抢占先机的筹码。

据2019年房企披露数据，规模房企如恒大、中海、碧桂园、融创等留存货值量均超过2000亿元。大部分房企去年留存货值可覆盖今年上半年销售。而建业、中梁等部分房企货值充裕度低40%，销售主要依靠当年的投资开发项目，今年推盘面临较大压力。