按揭贷款担保有几个阶段？房屋按揭贷款开发商需要担保吗？

一、房屋按揭贷款需要开发商担保吗

在按揭过程中，虽然购房人将所购抵押给银行，但由于多数房屋为期房，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，个别银行甚至要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。其中银行是债权人，购房人为债务人，又称被保证人，开发商为保证人。

二、按揭贷款的概念

也就是说房地产按揭人把房地产的权益让转让给债权人以作为偿还债务或履行责任的保证，一旦贷款全部还清后，所保证的债务或者责任解除，房地产归购房者所有，抵押品上的封条也可“揭”下来了。因此“按揭”的概念是转让房地产权益以保证偿还债务的一种法律行为，相当于大陆法的让与担保。楼花竣工后，楼花按揭即转为房屋抵押。

由此可见，楼花按揭法律性质，根据对按揭权人与按揭人之间的权利义务关系，无论从设定的目的，还是法律效力方面，楼花按揭与房屋抵押是基本相同的，并未超出抵押的范畴，是一种不动产抵押方式。但另一方面，楼花按揭从权利标的物范围、设定方式、实现方式、标的物风险承担等方面又与我国法律规定的抵押担保方式不同，所以其又有别于我国法律规定的抵押担保方式，给司法实践带来一定问题，在此就不作展开。

我国现行法律中，对依法获准尚未建造的或正在建造中的房屋设定抵押是有法律依据的。具体为最高人民法院《关于担保法若干问题的解释》第47条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”;建设部《城市房地产抵押登记管理办法》第20条也明确规定预售期房可以作为贷款抵押物;并且正在建造的建筑物可以抵押。但实务操作中各银行为降低贷款风险，基本上都是要求预售房屋的抵押登记手续办妥之前，由开发商先提供连带责任保证。

预售商品房中的贷款担保虽然通常被称为“按揭贷款”，但实际含义为一种“房地产开发商阶段性担保加购房业主抵押贷款”的形式，即在预售的房产办理抵押登记前，由开发商为贷款人(购房人)提供担保，待预售房屋建成、办妥房屋所有权证并办妥抵押登记后，开发商担保方终止，购房人以所购房产作为抵押物。因此我们在预售商品房中所称的按揭贷款但和英文mortgage或香港法中的“按揭”本质含义是不同的。

香港法中“按揭”一般发生房屋所有权的转移，香港李宗锷法官对“按揭”给出的定义为“按揭是属主、业主或归属主将其物业转让予受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予按揭人”;而我们现在普遍所说的按揭并不涉及房屋所有权转移，是指房地产开发商阶段性担保加购房业主抵押贷款的形式。目前，我国房地产预售广告中常时出现的：诸如“由某某银行提供8成30年按揭”之类的说法，实际上尚无法律依据。如果说是在广义上使用按揭一词的话，那么倒不如使用“可由某银行提供个人住房抵押贷款”的法律用语，这样既规范又更加让老百姓感到通俗易懂。

三、按揭贷款担保的特点

抵押加阶段性保证的担保方式的特点，可以概括为两个担保阶段、三方当事人和四种法律关系。从担保的阶段来看，共分为两个阶段。

第一阶段自贷款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，并办妥抵押登记，将《房屋他项权证》及其他有关资料交银行保管之日止。该阶段由开发商承担连带保证责任。

第二阶段始于银行取得《房屋他项权证》，此时抵押合同开始生效，由于抵押合同生效之日亦即保证合同失效之时，通过两个阶段的紧密衔接，贷款银行的债权获得了不间断的保障。而且，贷款银行为了防止抵押物的意外毁损、灭失风险，还要求借款人在借款合同签订前办理房屋保险，并将贷款银行列为第一受益人。

从主体上来看，在抵押加阶段性保证借款中须具备三方当事人，即借款人(抵押人、购房人)、贷款人(债权人、抵押权人)和保证人(开发商)。

在这三方当事人间产生了四种法律关系，即购房人与开发商之间的买卖合同关系(实质上是一种远期交货合同);购房人与贷款银行之间的借款合同关系;购房人与贷款银行之间的抵押合同关系，开发商与贷款银行之间的保证合同关系。

四、按揭贷款担保的效力

从担保的效力来看，在银行抵押权凭证办妥之前，借款人违约不还款时，贷款银行有权要求开发商履行保证责任。开发商在偿还借款人到期的和未到期的全部贷款以及违约金等债务后，可以通过协商或诉讼途径向借款人追偿。

五、按揭法律关系分析

从主体上看，商品房按揭的主体包括按揭人(购房人)、按揭权人(获准开展按揭业务的商业银行)和作为保证人的商品房开发商，这三者的法律关系有点复杂，下面将进行简要的分析：

1、开发商与银行即按揭权人之间是一种的合作关系

银行在办理某个项目的按揭贷款业务前,往往要与开发商签定合作协议。其中多是框架性的软条款,但也不乏规定违约责任等实质性内容。

2、购房人与开发商之间的是一种商品房买卖关系

购房人与开发商签订商品房买卖合同,约定购买特定的房屋,并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。

3、银行与购房人之间的是一种借贷关系

购房人在与开发商签订买卖合同后,向银行申请个人住房(或商业)抵押贷款,银行则根据申请人的身份、资信状况确定借款的年限及成数,双方同时签署借款合同。银行为出借人,购房人为借款人。

4、购房人与银行之间的是一种抵押关系

购房人在向银行申请借款的同时,要将所购房屋抵押给银行,如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时,银行可以实现抵押权,将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。其中购房人为抵押人,银行为抵押权人。

5、开发商与银行、购房人之间的是一种担保关系

在按揭过程中,虽然购房人将所购抵押给银行,但由于多数房屋为期房,银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保,个别银行甚至要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。其中银行是债权人,购房人为债务人(又称被保证人),开发商为保证人。

6、购房人、银行与保险公司之间的是一种保险关系

在一些按揭业务中,购房人在将所购房屋抵押给银行时,还被要求就抵押物(所购房屋)在借款期间投保财产险,并指定银行为第一受益人,购房人为投保人,保险公司为保险人,银行为受益人。

7、开发商与银行之间的回购关系

回购关系包括两种，一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前,开发商履行回购义务的,其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同;另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后,开发商按条款约定回购购房人的房屋,双方又产生一次房产的过户行为，是真正的法律意义上的回购。