购买商品房后发现质量问题怎么办?购房违约金过高怎么处理？

购买商品房后发现质量问题怎么办?

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

《商品房销售管理办法》第三十五条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权要求退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

商品房后发现质量问题是否可以退房?

如遇房屋防水等非主体结构问题，如果双方当事人在中有特别约定，则依约定执行;如果双方当事人在购房合同中无特别约定，购房者应与开发商协商予以解决，但一般开发商不会同意退房。遇到此类问题，如在法定保修期限和范围内，开发商应依法承担质量保修责任，如超过法定保修范围和期限的，实行有偿维修。其中属于房屋共用部位和共用设施设备部分的大修、更新、改造维修费用从中支出;属于购房者自用部位及自用设备的，由业主自行承担费用。如果开发商在法定保修期内未能及时履行保修义务的，购房者有权要求开发商承担由此给购房者造成的全部经济损失。

对消费者的正当要求，开发商不予理睬的，可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉。

怎么计算购房违约金？

对于购房违约金的计算，在开发商的合同中一般都有规定，有的是预期90天内，按照已付款利息支付，从合同交房到实际交房计算。

付款利息就是按照银行同期贷款利息按日计算。

第二违约金计算，根据双方约定合同按多少比例的计算方法。

例如：按照全额房款的万分之一的标准计算。那么就是用全部房款乘以万分之一再乘以违约日期。

购房违约金过高怎么处理？

国家在认为当事人约定的违约金过高或过低，违约金数额与违约损失额差额过大时，允许对其予以调整，这也是由违约金的性质即补偿性为主，惩罚性为辅而决定的。

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

违约金的调整应当综合考虑，灵活把握。2009年2月9日人民法院发布的《关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释(二)》再次对减少过高的违约金问题进行了规定。针对《合同法》制定的司法解释均适用于受《合同法》调整的所有类型的合同，商品房买卖合同作为其中之一，自然也在此范围之内。