超40城推行“带押过户” 如何有效落地

中国商报（记者 王彤旭）为进一步提升不动产登记和金融便利化服务水平，降低制度性交易成本，近日，江西省宣布，将全面推行不动产“带押过户”。

据诸葛数据研究中心不完全统计，目前，全国共有包括珠海、青岛、昆明、东莞以及济南等超40个城市正式发文推行二手房“带押过户”。

多位业内人士认为，“带押过户” 简化了二手房交易流程、降低了买卖双方的交易风险和时间成本，并将利好二手房市场。但是，“带押过户”政策在实施过程中仍存在难点，短期内对二手房交易的利好较为有限，要发挥松绑楼市的作用还需时间酝酿。

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多地开展“带押过户”服务

“带押过户”有何好处？在传统模式下进行二手房交易，如果卖方房屋已有抵押，需要先将贷款还清、房产解押后才能过户。在这一过程中，卖方需要自行筹措资金结清贷款，垫付相关费用，导致二手房交易周期明显拉长。而在“带押过户”模式下，无需还清贷款即可完成房屋所有权的转移。

在多地推广实施二手房“带押过户”的实践基础上，今年3月30日，自然资源部、原银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，提出以点带面，积极做好“带押过户”，常态化开展“带押过户”服务。

今年3月31日，北京市启动存量房“带押过户”工作。目前，北京地区同行“带押过户”已在10多家银行实现常态化办理，已交易房产涉及通州、海淀、朝阳、怀柔、丰台等八个区。此外，5月下旬，基于北京金融综合服务网的跨行“带押过户”在门头沟区不动产交易中心成功办理，意味着北京地区跨行“带押过户”已步入线上化轨道。

另据深圳市不动产登记中心数据，从2021年4月至今年5月15日，深圳已办理350笔相关业务。另外，截至今年1月，浙江全省11个地市已陆续开展二手房“带押过户”登记服务，办理400多笔相关业务，涉及资金约11.4亿元。

在“带押过户”推行过程中，国有大行和股份行无疑是主力军。但今年以来，多家地方性中小银行也传出与“带押过户”相关的好消息，比如4月19日，山东嘉祥农商银行成功发放首笔“带押过户”二手房按揭贷款50万元。此外，广东郁南农商银行、广东云浮农商银行等近期也完成了首笔二手房“带押过户”业务流程。

落地情况如何？

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，虽然当前已经有超40个城市发文推行“带押过户”，但是真正有显著进展的城市并不多，其中真正进入常态化阶段的城市更是稀少。

陈霄表示，从实际来看，囿于业务覆盖的群体以及政策实施的难点，目前所能释放的市场需求可能仍然有限。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国商报记者，去年以来，各地探索“带押过户”的政策落地情况并不好，主要原因在于二手房交易相关获利方推进的积极性很低：一是推行“带押过户”免除了过桥、赎楼、担保等环节，使银行等相关金融机构收益减少，主动开展的积极性低；二是跨行办理会导致原按揭银行损失贷款收益，贷款减少引致存款流失。

“正因如此，北京‘带押过户’政策才要求，各交易中介机构在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍‘带押过户’交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。”李宇嘉说。

另外，多环节合并办理可能会出现业主“一房二卖”的情况，使银行抵押权落空，买方付了款（首付和按揭）无法获得产权，房子过了户但卖方却收不到款等。当房屋产权或交易存在瑕疵、房屋评估值异动，当买卖双方存在诚信问题，如卖方隐瞒房屋纠纷、买方资信不够等，上述风险就会凸显。

易居研究院研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示，目前二手房市场总体上欠活跃，“带押过户”短期内对推动二手房交易带来的影响也较为有限。

“对于目前正推行‘带押过户’的城市而言，工作也存在一些难点，如群众对政策不是很了解。相较于放松限购和银行贷款等常规政策，‘带押过户’要真正发挥放松楼市作用还需时间酝酿。”严跃进说。

如何有效落地

“‘带押过户’需要签署完备的协议，包括买卖合同、过户协议等。如果合同条款不清晰或存在漏洞，可能会产生纠纷和法律风险。”海华永泰律师事务所高级合伙人孙宇昊对中国商报记者表示。

北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，对买方而言，虽然可实现过户，但实际上是购房人在替卖方偿还之前的贷款。而且，可能在一定期限内，即使实现了过户，所购买的房子也仍处于之前抵押权的设定状态，对之前卖方的债务承担抵押担保责任。在整个流程中，如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。因此，务必注意流程控制，把所涉及的所有流程都要做到精细化，所涉及的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差。

“北京相关政策文件均提出，开展流程规划和基础设施建设等工作。这其中，既包括不动产部门与金融监管部门在‘总对总’层面的顶层设计，以及自上而下的推动落实，也包括不同银行间在不动产贷款评估、审核流程、风控要求上的标准化、信息共享，还包括不动产登记部门和金融部门的系统对接。这样，就可以通过‘一个入口、两笔业务、合并受理、同时登簿’压缩时限，且能堵住合并办理略去的环节可能存在的漏洞和风险。”李宇嘉说。

李宇嘉表示，可以借助“公证提存”实施资金第三方监管、封闭运行，确保一旦有风险资金即可原路返回，以避免各方的损失；或通过“双预告登记”（网签预告登记、按揭预告登记）提前锁定该交易，杜绝因产权瑕疵或交易限制而带来的损失。

“相关政策已给出了‘带押过户’以点带面、渐进过渡（从本行到跨行、从住宅到全部不动产）的路径，也总结了三种‘带押过户’的模式。接下来，希望相关部门和各大银行总行推进信息系统、实施机制上的对接。更重要的是，摒弃‘看重短期利益’的共输思维，重视打通‘带押过户’堵点，促进商品房交易循环，提高房屋按揭业务量；更要重视通过购房需求规模的扩大稳定住房价格、提高按揭贷款质量，进而实现金融和地产的良性循环。”李宇嘉表示。