商业发展史 | 太古地产再见“英皇道”

本文转载自公众号：“观点”

传统正在被改变，变化与融合中的商业发展史。

对项目获取的审慎态度及打造的高标准，也使得“慢”成了外界评论太古发展地产项目速度的主流感慨。

十余年前，施怀雅家族踏入中国内地。这段历史，相较于这个老牌英资200年的历史来说，实为短暂。

然而，有历史积淀的企业，往往已经在时间的陪伴下，形成适合自身的商业之道。

太古地产亦然。

5月21日，太古股份有限公司发布公告称，附属公司太古地产以23.75亿港元出售香港北角楼高26层的商业大厦50%权益，预计将录得约港币9.65亿元(按法定基准计算)、或约港币17.59亿元(按基本基准计算)的出售收益。

这是太古地产又一宗非核心物业出售。事实上，重资产运营需要强大的现金流能力，太古地产在数年前就已将出售非核心物业提上日程，并已经陆续完成出售。

这种通过出售非核心物业回笼资金，再用于核心物业的获取、建设与修缮，是太古地产在商业项目上的主要运作方式。但是，对项目获取的审慎态度及打造的高标准，也使得“慢”成了外界评论太古发展地产项目速度的主流感慨。

“我想这是一个马拉松，而不是一个短跑的竞赛。”白德利在接受观点地产新媒体专访时曾回应过，太古地产的布局规划一直立足于长远的视角：“太古地产拥有清晰的商业模式与业务方向，我们相信这样的模式会在中国市场创造出成功的故事。”

再见“英皇道”

5月21日的一纸公告，让太古地产的一宗出售事项浮出水面。

公告中表示，太古地产与Jacko Rise Pte. Ltd.(买方)订立协议，出售所持IslandLand Development Limited(目标公司)50%权益，代价为23.75亿港元，可予以资产净值调整。

目标公司拥有英皇道625号，一座位于香港北角楼高26层的商业大厦，在土地注册处登记的地段编号为内地段第7550号。

“这几年资产价格很高，对太古地产来说是一个很好的资金回收期。”莱坊执行董事林浩文在接受观点地产新媒体采访时分析，由于现在很多业主的持货能力很强，价钱不高不愿意出手，所以很多基金都很难买到写字楼。

所以，太古地产在这次资产出售中能以一个比较高的价格成交。观点地产新媒体于公告中获悉，2018年12月末，目标公司及太古地产各自的经审核财务报表显示，预计太古地产将录得约9.65亿港元(按法定基准计算)、或约17.59亿港元(按基本基准计算)的出售收益。

出售事项完成后，预计太古公司将就其于太古地产的82%权益录得约7.91亿港元(按法定基准计算)、或约14.42亿港元(按基本基准计算)的应占出售收益。

公告中同时提及，此次出售事项与中华汽车有限公司(中巴)的全资附属公司Communication Holdings Limited出售其于目标公司持有的余下50%权益予买方，须同时完成。

中巴出售事项的先决条件为——中巴须于2019年9月16日之前获得其股东批准。若该批准未在最后期限或之前获得，此次出售事项及中巴出售事项将自动终止。

如此看来，这宗交易仍存在部分不确定性。

“今年春节以后，香港住宅和商业地产的成交量都很大。但由于中美贸易关系的不稳定因素，最近一两周有些弱了，买家都还在看。”但是，从整体来说，林浩文依旧对今年香港商业地产抱有信心。

太古地产“慢步”

“简单来说就是资产重置。”对于这次物业出售，林浩文称，近几年，太古地产在香港的主力都是发展东区鲗鱼涌的太古坊，英皇道项目并不在太古坊范围之内。所以，会通过出售此类非核心资产，把所得资金用于太古坊的重建工作。

具体来看，2018年4月-8月，太古地产就先后出售香港物业，包括位于加列山道的物业、位于香港九龙湾的办公楼及位于香港鲗鱼涌太古城中心两座大厦。

对于出售物业，太古地产董事局主席及常务董事施铭伦曾在2018全年业绩会中表示，将已经成熟的非核心的物业出售，符合太古地产的发展战略。

适时出售非核心物业回笼资金，再用于核心物业的获取、建设与修缮，是太古在发展商业项目上的惯性操作。

或得益于对项目质量的高要求，太古坊、太古广场、广州(楼盘)太古汇、三里屯太古里等商业，都扮演着当地地标的角色。2018年，太古地产的租金收入总额为121.17亿元，内地租金收入上升12%。

写字楼方面，太古地产香港整体办公楼租用率为99%;在中国内地，太古汇办公楼租用率达99%，颐堤港一座租用率达97%，香港兴业中心一座及二座租用率达98%。

零售物业中，在香港地区，太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓租用率均100%，零售销售额分别增长11.8%、5.6%、4.3%。

在中国内地，三里屯太古里、广州太古汇购物商场、颐堤港购物商场、成都远洋太古里及上海(楼盘)兴业太古汇租用率分别达100%、100%、99%、99%、97%，零售销售额分别增长10.8%、11.4%、0.3%、21.5%。

2018年2月26日，太古地产对外公布，以13.49亿元收购上海浦东新区前滩一幅地块50%股权，这是太古在上海继兴业太古汇后第二个发展项目，亦是在中国内地的第六个发展项目，命名为“前滩太古里”。

不过，十八年六项目有些慢了。慢，似乎已经成为了太古的代名词。但事实上，不仅仅是太古地产，恒隆、恒基、新鸿基等老牌香港地产商，在内地的扩张速度均远低于内资发展商。

若与万达广场、吾悦广场等相比，更像是一场“龟兔赛跑”。

对此，有分析认为，港资(外资)与内资的商业发展逻辑截然不同。一方面在于投资回报，另一方面则在于产品质量的高要求。

“如果速度太快的话，可能会出现一些无法弥补的错误。”他们秉持的论点，往往是，欲速则不达。