多个城市房租跌了！

来源：樱桃大房子 微信公众号

作者：樱桃

今天看到一则消息：

条件反射，我想看看各个城市的房租情况怎么样了，要知道这是体现大家收入变化和实体经济阴晴的一面小镜子。

1.

从粉丝群里问大家的实际情况来看，厦门(楼盘)、长沙(楼盘)、武汉(楼盘)、成都、重庆(楼盘)、上海(楼盘)、天津(楼盘)说涨说跌的都有，广州(楼盘)深圳(楼盘)的群友基本上都反映涨了，杭州(楼盘)绕城外降了，有产业的区域小涨，北京(楼盘)、青岛(楼盘)的大多都反映跌了。

北京反映房租下降比较多，比如石景山、门头沟，因为受回迁房几千套入市几千套的影响，房源积压多。西直门房租次卧3500降到3100，三里屯没降，但不好出租，通州房租有的降了10%，两居室跌了两三百。

主要是去年北京几大租房平台囤房导致租金大涨，今年扛不住了，不收房子后房租就降了。

有天津、上海、武汉粉丝反映，2016年是房租的最高峰，这三年房租呈现下降或不涨的态势。

上海，因为控制人口，把中心城区人口往周边城市赶，所以人流在减少，但市区本身人口基数大，今年内环涨幅较大，尤其是豪宅，因为有公司报销，还有公租房，原来基数低，有人反映上涨30%、50%的都有，而普宅房租有所下降。

而深圳，基本上没有反映房租下跌的，只是说空租的时间加长了，有的反映房东6月还要涨15%。

青岛房租也明显降了15%左右。

撸房价上的统计数据也反映青岛房租一路下降。另外，还有重庆和苏州(楼盘)也是这种走势。

青岛粉丝认为，应该是这一轮去库存下来，可供出租的房子数量猛增了，还有好多原来租房的，趁这一轮去库存买上房了，估计明年房租还得跌，这轮去库存买房交房的更多了，供应量更大，租房需求也就更少了。

他的分析很对，租房子跟买房子一样本身也是一个供需决定价格的市场，买了房就不需要租房了，当然除此之外，还跟收入下降有关，原来月收入1万我可以租个市中心3000的房子，现在收入下降到6000了，那我可能就要考虑搬到郊区去住了，市区的房子如果半年租不出去，房东可能就要考虑降房租了。

当然，单从大家的体会上来说不一定全面，毕竟采访样本有限，还是需要统计数据来看全局。

2.

易居研究院的数据显示，从2018年三季度开始，50个典型城市房租环比都是下跌的。

今年一季度，50 城租金收益率为 2.4%，环比下降 4%，同比下降 7%。一季度部分城市房地产市场出现了“小阳春”，房价环比上涨，而租金则环比下跌，因此租金收益率环比下降较明显。

特别是2019 年一季度租金收益率下滑较明显， 原因是整体租金下跌，尤其是三线城市租金下跌明显，而二三线城市房价小幅上涨。

2018 年经济增速下滑，实体经济低迷导致租房需求减小，而同时楼市持续繁荣，部分城市租赁住房供应量较大，但收入没有增加，导致供大于求，租金下跌。

租金收益率最低的 5 个城市分别为厦门(1.2%)、青岛(1.4%)、福州(楼盘)(1.5%)、深 圳(1.6%)和石家庄(楼盘)(1.7%)，他们的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远 大于租金涨幅。

而租金收益率排名前 5 的城市分别为西宁(楼盘)(3.7%)、乌鲁木齐(3.7%)、韶关(楼盘)(3.6%)、牡丹江(楼盘)(3.4%)和银川(楼盘)(3.4%)，他们主要是东北或西部的弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大， 并且租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。

所以单从租金收益率来看，其实并不能说明房产投资的价值大小。

住宅租金涨跌，只能侧面去体现一个城市的供求关系，以及实体经济的阴晴。

3.

如果说住宅市场大家的感受不太一样，那写字楼租金下滑应该就没有争议了，而且空置率都是可以看得见的。

上海中介跟樱桃反映，上海办公楼并不好出租，“有个二房东在陆家嘴(600663)做办公楼出租的，以前佣金给1个月，现在给2个月，还加1万京东卡，去年拿的房子，装修之后低于收房价出租，还没有租完，装修好已经空置了6个月，现在这种情况很多。”

“现在很多写字楼的二房东，很多退管房源，比如Wework，年前花了2000多万装修的房子，都不要了，还给房东，很多二房东宁愿陪两个月的违约金都要把亏损房子退掉。很多办公室的租客都是以大换小的居多，因为很多公司都在控制租房成本。”

中介告诉樱桃，其实从2016年收的房子几乎都是亏本的，现在办公楼的租客太难找了，租客都不用付中介佣金了，都是房东给，这个跟买卖房子正好相反。

张江高科(600895)园区也有很多办公室空置率上升。闵行区类似于这样的办公楼，很多都是这样，以前负责招商的人牛的不行，现在要靠这些中介平台提供客户，隔三差五给中介送礼品，七宝 ，顾戴路 这里都是这样。陆家嘴三大神器这附近空置率很高，如果预算过低都会转去中外环办公了。

深圳的写字楼市场同样萧条，关内高端写字楼空置率高企。从去年6月开始，深圳出现核心地段的写字楼，遭遇大面积退租，租金价格相比2017年下降明显。

第一太平戴维斯数据显示，今年一季度，深圳全市甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元。深圳多个写字楼租金与去年相比出现2-3成的跌幅。

以福田中心区“卓越时代广场”的租金变化来看：在2017年，这栋大厦最便宜租金价格在280-300元/平米/月，大部分成交在320元/平米/月。而到了2018年，成交的租金价格回落到250元/平米/月左右，甚至最低达到了180元/平米/月，价格回落明显，现在依然维持在这个价格。

而主要原因，业内人士深圳中原写字楼部董事总经理范进佳接受媒体采访时也分析了，受2018年整体经济环境影响，毛衣战、去杠杆、股市萧条令市场压力增大，企业为寻求自保，开源节流，或缩减办公面积、或转为选择更为低价的物业办公、或直接退场。再加上一批P2P企业爆雷，金融企业的违约，加速提升写字楼的空置率。

最为恐怖的是，高力国际预测，随着深圳写字楼的新增供应，2019年深圳写字楼市场空置率将上升14个百分点至30%，平均租金将下滑4%。

北京的写字楼市场也好不到哪里去，建外SOHO的租金则更加便宜，已经从2018年第二季度的9元/平方米/天下跌至6—8元/平方米/天。从去年8月份开始，写字楼的价格基本上都下降了1元左右。

北京CBD特别是国贸附近的写字楼租赁算是比较平稳，但是2018年许多小型的金融公司倒闭或者退租。到了年底后，成交周期更长。

还有很多北京互联网公司也熬不过寒冬，大规模裁员，包括北京疏解非首都功能，企业外迁也会有影响。

而另一方面，北京的写字楼供给量又在不断增加，去年总存量已达1058万平方米，而北京去年一年总共才吸纳152万平米写字楼，所以这个去化的压力也是相当大的。

高力国际预计2019年北京甲级写字楼整体空置率将从10%上升到16%。

四个一线城市里面，只有广州的写字楼市场较为乐观。根据戴德梁行报告，去年广州平均月租金则同比增长11.2%至190.9元/平方米，北上深都在下降的情况下，广州还在增加。

今年一季度广州甲级写字楼市场空置率为4.1%，这一数字创下了历史新低。低空置率一方面由于琶洲商务区吸纳量强劲，另一方面也源于一季度广州写字楼市场没有新增供应，全部依赖存量维持。

二线城市的情况欢迎大家留言反馈当地行情。