上海：惊现10%首付！万科大动作 加速再融资！

作为房地产业龙头的万科再融资加速。

5月29日晚，万科A公告，公司董事会审议通过《关于提请股东大会给予董事会发行公司H股及/或A股股份之一般性授权的议案》，提请公司股东大会以特别决议方式批准授予公司董事会一般性授权，以授权董事会根据市场情况和公司需要，决定单独或同时发行、配发及（或）处理不超过于本决议案获公司股东大会通过时公司已发行境外上市外资股（H股）及/或境内上市内资股（A股）各自20%的新增股份。公告称，公司已据此制定了向特定对象发行不超过11亿股A股股份的方案，目前正在推进当中。

(资料图片仅供参考)

万科A再融资动作频频

从2022年到2023年，万科A再融资动作频频，步步推进。

2022年12月1日，万科大股东深铁集团即提请股东大会给予董事会发行股份的授权。

2023年2月12日，万科A披露2023年度非公开发行A股股票预案。根据预案，万科拟向不超过35名特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占目前万科总股本的9.46%。

2月20日，公司董事会收深铁集团出具的《关于万科企业股份有限公司2023年第一次临时股东大会增加临时提案的函》，深铁集团提请将《关于公司向特定对象发行A股股票方案论证分析报告并授权董事会及/或其授权人士相关事项的议案》作为临时提案，提交至2023年第一次临时股东大会审议。3月8日，万科A公告称，公司非公开发行A股股票预案的议案得到了临时股东大会通过。

5月21日，万科A发布公告称，150亿元定增申请获深交所受理，募资拟用于11个房地产项目等。公司于2023年5月19日收到深圳证券交易所出具的《关于受理万科企业股份有限公司向特定对象发行股票申请文件的通知》。深交所对公司报送的向特定对象发行股票的申请文件进行了核对，认为申请文件齐备，决定予以受理。

万科表示，本次向特定对象发行股票事项尚需通过深交所审核，并获得中国证券监督管理委员会作出同意注册的决定后方可实施。最终能否通过深交所审核，并获得中国证监会同意注册的决定及其时间尚存在不确定性。

根据万科当日一同发布的2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿），本次向特定对象发行股票的发行对象为不超过35名，发行股票的数量为募集资金总额除以发行价格，且不超过11亿股。募集资金总额不超过150亿元人民币，募集资金将用于11个房地产项目及补充流动资金。

万科表示，通过本次发行募集资金，一方面为公司现有项目提供新的资金支持，有利于推动项目顺利实施和按时交付；一方面扩充公司资本规模，为公司的长期稳定发展奠定坚实基础。

在万科2023年第一次临时股东大会上，万科高层解释了股权融资相关问题。

万科高层此前表示

股权融资不是因为缺钱

财报显示，2023年第一季度，万科A实现营业收入684.74亿元，同比增长9.27%；净利润14.46亿元，同比增长1.16%，扣非净利润6.46亿元，同比减少40.92%。

另外，2023年第一季度，万科A实现合同销售面积625.7万平方米，合同销售金额1013.8亿元，同比分别下降1.1%和4.8%。国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售面积2.99亿平方米，同比下降1.8%，较1-2月收窄1.8个百分点，延续收窄态势；销售金额3.05万亿元，同比增长4.1%。

“万科本轮股权融资不是因为缺钱。”3月8日，万科总裁祝九胜在万科2023年第一次临时股东大会明确回应说。他表示，2022年监管部门“三支箭”连发之后，六大行为主的十几家金融机构与万科签署了8000多亿的授信额度。在发行H股的过程中，万科也感受到海外投资人对中国房地产市场的信心在恢复，万科H股发行价格的折扣率仅6.1%，获得7.5倍的名义覆盖，有来自美国、欧洲等地的100多家投资人参与。

对于近期的股权融资，祝九胜表示非常理解股东的感受，做出决定前公司内部非常纠结。最终做出决定的重要的原因之一是，万科希望能形成良好的资债结构。“如果把债权类的资金比作水，股权类的资金比作茶，茶和水的比例一定要合适。”同时，把握行业出现的结构性机会和政策利好窗口期也是万科做出股权融资决定的重要原因。

祝九胜承诺，后续A股增发的实施落地，万科会以慎重的态度在价格、时机上反复权衡，希望能让股东满意。“债性资金相当于化肥农药，股权融资就像是金种子，我们会倍加珍惜，跟化肥农药配合好，更努力把地种好。”

兴业证券认为，万科A融资优势明显，三条红线持续保持绿档。（1）三条红线持续达标。截至2023年第一季度，公司扣除预收账款资产负债率（公告口径）为49.17%，净负债率为45.5%，现金短债比为2.4，三道红线持续达标。（2）财务管控稳健。公司经营性现金流连续14年为正，债务结构也明显优化，长期负债占比进一步提高至81.5%。（3）融资优势明显。23年4月公司完成一笔20亿元中票发行，利率3.11%。22年公司新增融资成本进一步下降至3.88%（21年存量为4.11%）。（4）“第三支箭”进展顺利，3月10日，H股已完成配售募资约39.15亿港元。A股拟定增不超过150亿人民币。

上海惊现首付10%新盘？

5月29日，一则传闻在房地产圈瞬间刷屏，上海市青浦区出现了首付10%的新盘项目。确有此事吗？

记者就此致电传闻中的新盘项目安联虹悦售楼处。售楼处销售人员告诉记者，公司推出的活动叫做“今年买房，明年付款”。简单说，就是客户想买该项目的房子，只需要先付10%的首付，然后一年之内付清剩余的房屋款项即可。

“现在很多客户是置换客，需要先把自己的房子卖掉然后再买房，但现在的市况下卖掉二手房可能需要比较长的一段时间，所以我们希望通过这样的举措，一方面可以提高楼盘的销量，另一方面也给客户一个比较长的时间周期，相当于给他们一个缓冲期。”销售人员向记者强调称，该举措并未突破底线，因为客户通过房屋按揭贷款，还是得按照首套房最低35%首付，二套房最低70%首付来执行，然后才能向金融机构申请贷款。“我们只是把这个时间周期拉长而已，并不是说客户买房首付10%，银行就可以贷款给客户90%，不是这样的。”

销售人员向记者表示，该活动于5月20日开启，预计会持续到6月中旬左右。“一共只有30个名额，每天分配一个名额给客户，我们是以来访登记谁先预约为准。现在已经用掉了12个名额，还有18个名额。”

公开资料显示，安联虹悦位于青浦华新板块，主推建筑面积约88平方米、95平方米、99平方米的三房以及133平方米的四房，均价约45000元/平方米。安联虹悦项目由安徽省交通控股集团有限公司旗下子公司安徽安联高速公路有限公司打造。安徽安联高速公路有限公司现已形成“高速公路、房地产业、多元投资”三大业务板块，截至2021年底，安联公司总资产近180亿元。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，近期市场情绪不高，随着交易量下滑，交易积极性再度受挫。虽然新房市场总体不错，但是有些项目跑量的效果一般，开发商为了业绩会提出一些花式营销举措，目的是尽快确立客户。通常而言，签订合同后再发生变化的概率就不大了。当然，在花式营销中也要注意规避风险，一些“踩红线”的事情要杜绝，杜绝炒房空间。

易居研究院研究总监严跃进表示，当前低首付或零首付的操作，在部分一线城市也明显增加，包括此前深圳出现的负首付等，都说明此类违规的金融操作有所抬头。一些郊区的新盘项目销售情况并不好，所以会有各类新的促销动作。如果违规的信贷操作增加，客观上也会干扰市场预期，造成市场有较大波动，引发秩序混乱，也容易产生新的风险问题。

（文章来源：上海证券报）