西安二手房市场有所复苏 会不会是表演式回暖？

三年疫情之后，市场的信心似乎回来了。这种信心与活力的增长，从消费复苏、客流增长上就可感知，同样也体现在房地产市场。

近期，全国多地二手房市场传来回暖消息。西安二手房网签备案量也迎来了半年多新高。

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原计划出租的房子，业主打算卖掉

近期，楼市传来复苏消息，二手房回温信号尤为引人注意。

克而瑞数据显示，2月全国16个重点城市二手房成交量约652万㎡，同、环比上升122%和54%;前2月累计成交已超过1000万㎡，累计同比上涨41%。

伴随着市场交易量上涨，一些业主的心态正发生变化。

经营少儿书法的张女士最近比较忙——忙的不是生意，而是忙着找房。她计划在西安唐延路附近一小区内开店，原本房子已看好，因为装修翻新和租金问题与业主协商，但中途业主却开始犹豫了，表示房子不打算出租，而是想脱手卖掉。

“想找一套合适的空房不太容易。”张女士表示，“市场上有房屋托管公司，专门收空房装修再对外出租，这种托管房租金比较贵，而个人房源大多带家具家电或者不愿商用。”

近期想卖房的房东并非个例。因为房东决意出售，在西安文景路经营美容院的孙女士同样在做找房准备。周边对外出租房源比较多，加上房子还在挂牌中，她与房东、中介协商结果是，假如有新房东接手并愿意继续出租，也许她就不用换房了。

除“租转售”抬头，挂牌价也出现上调现象。许先生称，他去年看过曲江南湖一套二手房，当时要价370万元。过了年这套房子虽然还未卖掉，但挂牌价已变成420万元。

业主售房意愿上升，影响最直接的就是市场供应。3月9日，贝壳显示的西安二手房挂牌总量达11.09万套。诸葛找房的有效二手房源则超过17万套。

西安二手房网签备案量，创半年多高点

西安莲湖区一家房产中介称，如果和去年相比，今年二手房市场算是走出冰封期。

“去年12月是市场最差的时候，我们只卖出去1套房子。”该中介人士称，但今年尤其2月以来，每位经纪人月带看量能达到10组左右，下定量也超过去年同期。

他认为，如今市场状态接近2021年，当时疫情影响不大，是相对正常行情。

此外，西安科技路一家中介工作人员则称，西安二手房销售增长，“2月成交量两万多套。”

华商报记者未能查证到“成交两万多套”出处。西安市住建局公布的数据显示，2月份全市存量房(二手房)网签备案84.56万㎡，环比增长18.48%，同比增长140.30%;其中，住宅网签备案面积78.77万㎡(8161套)，环比增长54.15%，同比增长136.05%。

这是自去年8月官方公布二手房网签情况以来，备案量最多的一个月。

玛雅房屋草场坡店店长李周生认为，二手房交易量上升是正常市场表现，毕竟是疫情放开后第一年，需求开始集中释放。而且，二手房不存在期房的交付风险，所以赢得了不少购房者青睐。当然，因为网签备案存在滞后，未来一段时期市场销量还需要再观察。

在独立经济观察人士周文豪看来，2月网签量增幅较大还要考虑低基数效应。今年1月和去年2月都是春节月份，假期导致网签和实际成交量相对偏低。

此外，新房供应相对“空档”。今年1-2月，西安共有34个楼盘进行意向登记，共计推出房源4859套，供应量仅有2022年同期(7597套)的三分之二。

多地传出二手房业主“抱团保价”

国家统计局数据显示，今年1月，西安二手房销售价格环比上涨0.6%，止跌回涨。在此之前，去年8月到12月，西安二手房销售价格曾连续5个月环比下降。

周文豪表示，西安二手房价格重新上涨，主要建立在市场预期反弹基础上。去年至今，利好楼市政策不断，涉及限售、利率、公积金、带押过户等方面，很大程度刺激了二手房交易。

据国家统计局公布的数据，1月全国有13个大中城市二手房涨价，比上月增加了6个城市。

中指院数据显示，2月百城二手房价格环比下跌城市数量缩减至68个。

而面对市场“解冻”，多地传出二手房业主“抱团保价”。

根据网友爆料，近日，杭州市西湖区融创河滨之城小区业主群公告：“万物复苏，二手楼市启动，请不要再贱卖自己房子，建议在原来的基础上，向上调整1万+。”

另据媒体报道，长沙雨花区一高档洋房小区也有业主发出消息：“我们的成交节点应该是5月份以后，大家不要急，建议不急卖的调价到1.7万元/㎡左右。”

此外，西安绿城全运村5期芳华苑一张群聊截图显示，有业主提议，制定“三年涨价行动计划”，并建立“村支部委员会”，审核每个业主的成交价格。

对此，中指研究院华东分院常务副总经理高院生表示，二手房交易属于买卖双方自由行为，但在信息快速传播的今天，房源比价越发透明。考虑到二手房市场挂牌量大的现实，“抱团保价”的想法只是一厢情愿，“不符合市场规律的行为只可能让买房人选择其他房源。”

为什么市场复苏，挂牌量还居高不下?

过去一年，“限售”政策和二手房指导价放开，市面上可售房源增多，西安二手房挂牌量快速攀升。市场转冷后，全市挂牌量更是连续保持在10万套以上。

通常来说，市场销售复苏，房产交易周期缩短，挂牌量将出现下降。

现实却是，西安市场仍有大量房源寻求出手，全国多个城市二手房挂牌量也居高不下。

据诸葛找房统计，2月份全国10个重点城市二手住宅挂牌量达193.61万套，同比上涨81.99%。其中，深圳、苏州、厦门等城市挂牌量上涨超100%，翻了一倍以上。

难道说当前房地产市场仅仅属于“表演式回暖”?

一种观点认为，虽然房地产交易开始复苏，但市场逻辑与过往周期有很大不同。如今市场既不像2019年之前集体看多，也不像2022年集体看空，而是进入多空博弈状态。

看多情绪驱使下，有换房需求的人主动出手，打算在房价抬头前置换房产;而看空市场的人，对前景持怀疑态度，更期望乘着市场复苏东风，尽快将手中房产套现。

另一方面，高企的挂牌量，决定了市场上并不缺房。

“上周我们撮合一套两居室，开始挂牌185万元，买家只愿出170万，最终业主做出了更多让步。”从事房产中介多年的赵利伟表示，虽然有些业主心理价位虚高，认可“买涨不买跌”，但更多业主还是比较理性的，愿意以议价来换成交。

房地产市场最大问题是需求不足

去年以来，国内楼市迎来一轮宽松期。2022年各地共发布促进住房消费政策超千条，创近年新高。进入2023年，这种势头依然未停歇。

据中指院统计，今年1-2月，近90省市(县)出台楼市利好政策超百次，超过30个城市首套房贷利率下限已突破4%。

外界预期，“两会”后政策支持力度或进一步放大，甚至核心一二线城市可能通过“因区施策”的方式继续优化调控措施。

这是否意味着楼市拐点来了?

周文豪认为，包括二手房在内的房地产市场，复苏进度关键要看政策走向及客户变化情况。

易居研究院研究总监严跃进则表示，政策调整有利于促进房地产行业良性循环、助力经济稳步增长，但当前房地产面临的挑战不在供应端，最大问题是购房需求不足。

一个显著特征是，今年1月广义货币达到空前规模，人民币贷款增加4.9万亿元，信贷投放创历史新高，但这主要来自企业贡献，居民信贷需求仍然偏弱。

除了“促需求”，严跃进提到，近期楼市复苏过程中，出现了新的炒作现象，包括银行房贷创新缺乏边界、二手房“抱团保价”、违规资金流入购房领域等。因此，在“防风险”思路下，各地仍将把秩序整顿作为常规工作去抓，确保市场交易稳定。华商报记者 李程

编辑：田媛