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西安二手房市场有所复苏 会不会是表演式回暖?

来源:华商网-华商报 发布时间:2023-03-13 08:33:37

三年疫情之后,市场的信心似乎回来了。这种信心与活力的增长,从消费复苏、客流增长上就可感知,同样也体现在房地产市场。

近期,全国多地二手房市场传来回暖消息。西安二手房网签备案量也迎来了半年多新高。


(资料图片)

原计划出租的房子,业主打算卖掉

近期,楼市传来复苏消息,二手房回温信号尤为引人注意。

克而瑞数据显示,2月全国16个重点城市二手房成交量约652万㎡,同、环比上升122%和54%;前2月累计成交已超过1000万㎡,累计同比上涨41%。

伴随着市场交易量上涨,一些业主的心态正发生变化。

经营少儿书法的张女士最近比较忙——忙的不是生意,而是忙着找房。她计划在西安唐延路附近一小区内开店,原本房子已看好,因为装修翻新和租金问题与业主协商,但中途业主却开始犹豫了,表示房子不打算出租,而是想脱手卖掉。

“想找一套合适的空房不太容易。”张女士表示,“市场上有房屋托管公司,专门收空房装修再对外出租,这种托管房租金比较贵,而个人房源大多带家具家电或者不愿商用。”

近期想卖房的房东并非个例。因为房东决意出售,在西安文景路经营美容院的孙女士同样在做找房准备。周边对外出租房源比较多,加上房子还在挂牌中,她与房东、中介协商结果是,假如有新房东接手并愿意继续出租,也许她就不用换房了。

除“租转售”抬头,挂牌价也出现上调现象。许先生称,他去年看过曲江南湖一套二手房,当时要价370万元。过了年这套房子虽然还未卖掉,但挂牌价已变成420万元。

业主售房意愿上升,影响最直接的就是市场供应。3月9日,贝壳显示的西安二手房挂牌总量达11.09万套。诸葛找房的有效二手房源则超过17万套。

西安二手房网签备案量,创半年多高点

西安莲湖区一家房产中介称,如果和去年相比,今年二手房市场算是走出冰封期。

“去年12月是市场最差的时候,我们只卖出去1套房子。”该中介人士称,但今年尤其2月以来,每位经纪人月带看量能达到10组左右,下定量也超过去年同期。

他认为,如今市场状态接近2021年,当时疫情影响不大,是相对正常行情。

此外,西安科技路一家中介工作人员则称,西安二手房销售增长,“2月成交量两万多套。”

华商报记者未能查证到“成交两万多套”出处。西安市住建局公布的数据显示,2月份全市存量房(二手房)网签备案84.56万㎡,环比增长18.48%,同比增长140.30%;其中,住宅网签备案面积78.77万㎡(8161套),环比增长54.15%,同比增长136.05%。

这是自去年8月官方公布二手房网签情况以来,备案量最多的一个月。

玛雅房屋草场坡店店长李周生认为,二手房交易量上升是正常市场表现,毕竟是疫情放开后第一年,需求开始集中释放。而且,二手房不存在期房的交付风险,所以赢得了不少购房者青睐。当然,因为网签备案存在滞后,未来一段时期市场销量还需要再观察。

在独立经济观察人士周文豪看来,2月网签量增幅较大还要考虑低基数效应。今年1月和去年2月都是春节月份,假期导致网签和实际成交量相对偏低。

此外,新房供应相对“空档”。今年1-2月,西安共有34个楼盘进行意向登记,共计推出房源4859套,供应量仅有2022年同期(7597套)的三分之二。

多地传出二手房业主“抱团保价”

国家统计局数据显示,今年1月,西安二手房销售价格环比上涨0.6%,止跌回涨。在此之前,去年8月到12月,西安二手房销售价格曾连续5个月环比下降。

周文豪表示,西安二手房价格重新上涨,主要建立在市场预期反弹基础上。去年至今,利好楼市政策不断,涉及限售、利率、公积金、带押过户等方面,很大程度刺激了二手房交易。

据国家统计局公布的数据,1月全国有13个大中城市二手房涨价,比上月增加了6个城市。

中指院数据显示,2月百城二手房价格环比下跌城市数量缩减至68个。

而面对市场“解冻”,多地传出二手房业主“抱团保价”。

根据网友爆料,近日,杭州市西湖区融创河滨之城小区业主群公告:“万物复苏,二手楼市启动,请不要再贱卖自己房子,建议在原来的基础上,向上调整1万+。”

另据媒体报道,长沙雨花区一高档洋房小区也有业主发出消息:“我们的成交节点应该是5月份以后,大家不要急,建议不急卖的调价到1.7万元/㎡左右。”

此外,西安绿城全运村5期芳华苑一张群聊截图显示,有业主提议,制定“三年涨价行动计划”,并建立“村支部委员会”,审核每个业主的成交价格。

对此,中指研究院华东分院常务副总经理高院生表示,二手房交易属于买卖双方自由行为,但在信息快速传播的今天,房源比价越发透明。考虑到二手房市场挂牌量大的现实,“抱团保价”的想法只是一厢情愿,“不符合市场规律的行为只可能让买房人选择其他房源。”

为什么市场复苏,挂牌量还居高不下?

过去一年,“限售”政策和二手房指导价放开,市面上可售房源增多,西安二手房挂牌量快速攀升。市场转冷后,全市挂牌量更是连续保持在10万套以上。

通常来说,市场销售复苏,房产交易周期缩短,挂牌量将出现下降。

现实却是,西安市场仍有大量房源寻求出手,全国多个城市二手房挂牌量也居高不下。

据诸葛找房统计,2月份全国10个重点城市二手住宅挂牌量达193.61万套,同比上涨81.99%。其中,深圳、苏州、厦门等城市挂牌量上涨超100%,翻了一倍以上。

难道说当前房地产市场仅仅属于“表演式回暖”?

一种观点认为,虽然房地产交易开始复苏,但市场逻辑与过往周期有很大不同。如今市场既不像2019年之前集体看多,也不像2022年集体看空,而是进入多空博弈状态。

看多情绪驱使下,有换房需求的人主动出手,打算在房价抬头前置换房产;而看空市场的人,对前景持怀疑态度,更期望乘着市场复苏东风,尽快将手中房产套现。

另一方面,高企的挂牌量,决定了市场上并不缺房。

“上周我们撮合一套两居室,开始挂牌185万元,买家只愿出170万,最终业主做出了更多让步。”从事房产中介多年的赵利伟表示,虽然有些业主心理价位虚高,认可“买涨不买跌”,但更多业主还是比较理性的,愿意以议价来换成交。

房地产市场最大问题是需求不足

去年以来,国内楼市迎来一轮宽松期。2022年各地共发布促进住房消费政策超千条,创近年新高。进入2023年,这种势头依然未停歇。

据中指院统计,今年1-2月,近90省市(县)出台楼市利好政策超百次,超过30个城市首套房贷利率下限已突破4%。

外界预期,“两会”后政策支持力度或进一步放大,甚至核心一二线城市可能通过“因区施策”的方式继续优化调控措施。

这是否意味着楼市拐点来了?

周文豪认为,包括二手房在内的房地产市场,复苏进度关键要看政策走向及客户变化情况。

易居研究院研究总监严跃进则表示,政策调整有利于促进房地产行业良性循环、助力经济稳步增长,但当前房地产面临的挑战不在供应端,最大问题是购房需求不足。

一个显著特征是,今年1月广义货币达到空前规模,人民币贷款增加4.9万亿元,信贷投放创历史新高,但这主要来自企业贡献,居民信贷需求仍然偏弱。

除了“促需求”,严跃进提到,近期楼市复苏过程中,出现了新的炒作现象,包括银行房贷创新缺乏边界、二手房“抱团保价”、违规资金流入购房领域等。因此,在“防风险”思路下,各地仍将把秩序整顿作为常规工作去抓,确保市场交易稳定。华商报记者 李程



来源:华商网-华商报

编辑:田媛

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