数据是最具有说服力的例证。华商报记者注意到,陕西省统计局日前公布的一组数据显示,今年前三季度,陕西房地产市场高开低走,各地市商品房销售分化。就销售规模看,西安占了全省近一半。但从增速看,铜川、商洛高位运行,咸阳、渭南和延安回落幅度较大。
前三季度陕商品房销售同比下降6.8%
据陕西省统计局数据,今年前三季度,全省商品房销售面积2775.65万㎡,同比下降6.8%,比上半年回落8.2个百分点,比全国低18.1个百分点,两年平均下降3.8%。
转折点是从二季度开始的。上半年结束时,陕西商品房销售面积同比增长1.4%,比一季度回落52.3个百分点。今年1-8月,全省商品房销售面积今年来首次转负,同比下降0.2%;到了三季度末,陕西商品房销售面积同比下降6.8%,降幅扩大。
陕西省房地产业发展研究中心副主任李玲燕认为,陕西商品房销量下降,主要受西安市场降温影响,近几年西安商品房销售面积占全省比重约40%-50%。
省统计局亦提到:今年以来随着房地产金融政策收紧,西安调控不断升级,陕西房地产市场预期稳中有降。1-9月,商品房销售面积下降速度成为近一年低点。
住宅销售是房地产交易里占比最大一类,销量亦减速。前三季度,陕西住宅销售面积2520.21㎡,同比下降3%。目前,住宅销量占全省商品房市场的90.8%。
今年以来,房产销售面积下降,住宅销售占市场比重却持续上升。对此,美好生活文商旅研究院院长夏强表示,这与开发偏好有关。首先,今年商办项目供给不足,部分还存在停滞;其次,住宅销售回笼资金较好,因到位资金遭遇挑战,房企对住宅市场更加看重。
各地商品房销售分化
咸阳、渭南、延安回落幅度大
全省市场整体回调,各地市的市场表现如何?统计显示,全省商品房销售分化明显,铜川、商洛商品房销售面积增速高位运行且保持增长趋势,咸阳、渭南和延安回落幅度较大。
需要注意的是,去年前三季度,走出疫情带来的历史低点后,全省曾有8个地市商品房销售提速。在此基础上,今年部分地市销售回落,不算意外。
若具体到城市,今年前三季度,商洛、铜川销售面积增长仍超过70%。
一位行业人士认为,铜川、商洛商品房销量,原有基数不高,所以今年出现高位运行态势。2020年全年,两地销售面积均未超过100万㎡。而城镇化进程,对商洛等地楼市形成一定推动。
李玲燕认为,铜川、商洛商品房销售走高,受到了供应节奏影响。例如,去年铜川楼市供应短缺,今年供应相对充足,引发市场交易的阶段波动,“同理,咸阳等地销售增速回落,也存在供应节奏问题,去年咸阳楼市供应井喷,今年相对‘缩量’。”
陕西10个地市里,咸阳、渭南商品房销售规模较大,今年前三季度均已超过200万㎡。但高增长不可能一直持续。与一季度、上半年相比,两地增速都在三季度出现下滑。另一“回落幅度较大”城市——延安,1-9月商品房销售面积同比下降32%。
市场降速也加剧了竞争。上周四,华商报记者来到咸阳一楼盘销售项目处,销售人员表示,最近客户减少,尤其是投资客少了。一走出售楼部,附近楼盘发单人员凑了上来:“看房吗?拿宣传单有优惠。”
上述行业人士称,此前楼市上行,西安购房需求外溢,带动了咸阳等地房产销售火爆。但近一年市场上涨,透支了购买力。楼市降温,又进一步导致预期扭转。
西安商品房销售下降
平销成为常态
西安商品房销量,曾长期占据全省市场六成以上份额。
不过,近几年受供应不足影响,西安商品房销量增速下降,占全省市场比重降低。
今年1-9月,西安商品房销售1306.46 万㎡,同比下降24.5%,占全省比重约47.07%。
刚过去的“金九银十”,名不符实。据机构统计,今年9-10月,西安有54个楼盘意向登记,其中28个楼盘需要摇号,26个转入平销,摇号与流摇基本持平。这两个月共有60多个项目开盘,整体开盘销售率约60%,远不及上半年常见的90%左右,平销成为常态。
外界认为,登记热度下降,主要还是市场转向:一是调控升级后,部分购买力失去“房票”;二是预期变化,原先盲目跟从的购房者转而观望。
8.30新政后,西安限购扩大到沣东全域,沣西涉及马王街道、高桥街道。一如2019年限购后楼市骤降的临潼,今年10月底,沣东一楼盘上线40套房源,结果“零核验”。
楼市冷暖,还与供需关系有关。李玲燕提到,西安商品住宅已有5年左右供应不足。今年因调控收紧、全运会前施工控制、价格公示变更等,房企推盘一度放缓。其中,价格公示经历数次调整,近期正出现新的变化:集中公示、扎堆登记,成为主流。
上周五,华商报记者在西安雁塔区一个正在意向登记的楼盘看到,登记的消费者不少,人气尚可。但11月初,雁塔区已有5个项目公示价格,这意味着,区域内需求可能被分流。
看房后的实际成交,则不确定。近一年多,西安市场改善产品集中涌现。然而,换房需求、投资需求与调控方向并不匹配。同时,二手房指导价出台,房产流动性已然打折。
全省商品房待售套数约为5.64万套
实际上,从反映楼市走向的另一指标——房地产投资情况,也能看出省内市场变化。
今年前三季度,陕西房地产开发投资3244.62亿元,同比增长4.7%,比上半年回落7.2个百分点。各地市中,除了榆林、杨凌示范区投资增速比上半年提高,其余9个城市均出现回落。其中,延安、安康两地回落幅度较大。
房地产开发投资是在一定时期内,各类房企和建设单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的房屋建筑物和配套服务设施,土地开发工程的投资完成额。
在西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁看来,房地产开发投资与地方招商引资相关,也反映出行业扩张意愿。今年市场热度下降,加上“三线四档”影响,不少房企倾向于收缩战线,这必然导致城市房地产投资增速,尤其是三四线城市的增速回落。
除了房地产投资增速回落,省统计局还提到,今年1-9月,全省房屋施工面积速度减缓,尤其是新开工面积回落。此外,房企购地速度也在下降。1-9月,全省房地产开发企业土地购置面积136.18万平方米,同比下降40.2%,降幅比上半年扩大38.7个百分点,
一般来说,房屋施工及竣工速度减缓,会导致待售商品房减少。截至9月末,陕西商品房待售面积563.94万平方米,同比下降10%。按每套100㎡计,相当于5.64万套房子待售。
三四线楼市销售放缓库存增加
今年以来,面对日益火爆的楼市,全国各地监管层罕见地持续打出组合拳,截至10月中旬,年内累计调控次数已超过500次。政策高压之下,多地楼市寒意瑟瑟。
当一众大城市的楼市转冷,中小城市的前景就更不被看好了。
据克而瑞数据,截至今年9月末,全国百城商品住宅库存量已突破6亿㎡,去化周期涨到14.92个月,明显高于2020年同期水平。部分三四线城市去库存周期拉长,房企销售压力骤增。
其中,部分三四线城市面临的去库周期延长,房企销售压力进一步增加。北海、肇庆、烟台、衡阳、淄博等基本面缺乏足够支撑的三四线城市,消化周期高达30个月以上。
朱郁认为,楼市已进入调整期,不同城市间因内生需求差异将导致明显分化。以陕西省内市场看,西安热度下降,价高难卖的项目,打折情况会愈发明显。而省内部分地市,有的此前因城镇化获益,还有的承接了西安外溢需求,但因市场预期回落,或面临一定挑战。
房地产市场的走势,宏观层面受到政策影响。微观层面,则反映出一个城市人口、经济、产业、购买力、供需等多重资源关系。随着调控政策的不断实施和相关财税政策的推进,房子终将回归其居住本质。
华商报记者 查京京
编辑:胡泽鹏
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