21城发布房价限跌令 专家：“限跌令”稳定市场预期意义大于调价

下半年以来，楼市面临着较大下行压力。不仅出台“限跌令”的城市越来越多，各地的工抵房（工程抵押房）也出现井喷之势。11月以来，多地继续出台房价“限跌令”。11月1日，湖南永州市零陵区住房和城乡建设局发布《关于严禁低价倾销的通知》称，各房地产开发企业不得以任何理由私自低价（如低于成本价、变相降价）等倾销扰乱该区房地产正常秩序，否则将依法依规进行惩处。

21城『限跌令』

直接发布行政命令

或约谈房企

此前的10月12日，永州第一个“限跌令”出台。永州市下辖的东安县住房和城乡建设局针对部分房地产企业采取大幅度降价销售并明显低于市场正常价格销售新建商品房的现象，出台了《关于加强新建商品住房销售管理的通知》。

山东聊城住建局本月发布的一则通报显示：某品牌楼盘的降价促销引发老业主投诉，最终被叫停整顿。同时还强调：其他企业要引以为戒，严格自律。

近日，镇江下辖的扬中市建筑房地产业商会发布倡议书，内容包括新开盘房源不低于备案价85%销售，在售楼盘同一楼层、同一户型的成交价不低于上季度成交均价的95%。

根据记者不完全统计，截至目前，全国已经有21城发布了“限跌令”。其中有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企限制恶意降价、否则就不给予网签的方式。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。

三四线城市降温速度较快

58安居客房产研究院分院院长张波分析，目前出台“限跌令”的主要是在三四线城市，相较一二线城市，三四线城市尤其是部分区域降温的速度比较快，而且房企在这些地方加快出货的意愿强烈，通过大幅调整销售价格的方式来出货的现象比较多，所以这些城市“限跌令”多一些。而大多数一二线城市主要在信贷等各方面做一些调整之后，市场就会逐步回归正常，不一定需要“限跌令”。

『工抵房』打折

清无效库存+缓解资金压力

在楼市下行压力较大的情况下，目前市场上“工抵房”打折甩卖的消息频出。不仅是在三四线城市，包括广州、厦门、成都、南京等一二线城市出现了很多“工抵房”。

比如在一线城市广州，有媒体粗略统计，近期广州推出工抵房的楼盘数量达到十余个，项目既有位于增城、南沙、从化的郊区地段，也有像荔湾这样的主城区。价格方面，轻则优惠数十万元，多则上百万元。

“工抵房房源……由于工程公司急需回资金，特批30套跳楼一口价370万/套起！”10月，雅居乐在荔湾白鹅潭新开盘不足一年的豪宅项目——雅居乐天际715推出的工抵房广受关注。

在厦门，今年10月海沧区某项目推出30套118平方米的工抵房，单价2.5万元/平方米起。这个项目此前的在售均价为3.3万元/平方米。

中原地产首席市场分析师张大伟分析，“工抵房”就相当于变相的商票。“工抵房”大多是滞销的楼层、房源，对开发商来说，一方面可以把一些不好的户型、不好卖的产品甩卖清仓，相当于清掉无效库存，另一方面在一定程度上也缓解了资金压力。但对于建筑商来说，也只能拿这种房子，否则拿不到钱。但这样也在很大程度上挤压了房地产链条上相关企业的利润。

“工抵房”为何井喷？

张波告诉记者，“工抵房”井喷主要有两个原因，一个是开发商现金流压力比较大，所以工程款的支付进度比较慢，有些工程款不能如期支付，这样一来，建设方就需要开发商提供一些房子作为相应抵押。这个现象在这两年比较常见，所以会有大量“工抵房”出来。但建设方也不需要这么多房子，他们也需要变现获取现金。

另外一种原因是，部分房企推出的产品本身并不一定是“工抵房”，而是普通的在售商品房。为了回笼资金，要对价格进行调整，但又怕老业主形成很大的反弹情绪，这样一来也会以这个“工抵房”的名义来进行销售，这是一种变相的降价促销行为。

此外，虽然“工抵房”折扣很低，但并非真实存在，不少开发商利用“工抵房”的噱头吸引客户，往往等到现场却发现房源没有了，但开发商却达到了吸客的目的。

近期以来也有部分地方的房地产企业利用“工抵房”降价促销被查处。10月3日，徐州市贾汪区市场监督管理局下发一份责令改正通知书，要求贾汪一楼盘停止以“工抵房”的名义宣传降价销售商品房的违法行为，该楼盘将恢复按原市场价格销售。

专家

“限跌令”

稳定市场预期意义大于调价

近年来，房价下跌时，往往会出现业主聚集“维权”、抗议开发商降价等情形。此时，针对楼盘价格和品质问题的“房闹”也会频繁上演。如果房价过快下跌，还可能会有部分购房者停止还房贷，甚至出现“断供潮”，引发金融风险。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华认为，对于部分企业降价促销采取限制性措施，只是为了稳定市场预期。严格来说，限跌令并不存在，企业可以有很多办法调价，比如毛坯改精装，赠送车位等。

资料显示，从发布“限跌令”的城市来看，“限跌令”并非普遍现象，它只发生在库存较高、去化较难的城市。以江阴为例，据江阴510房产网数据，2021年8月份江阴全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，环比下跌22.92%；此外，截至2021年9月1日，可售房屋38170套；其中可售住宅21951套。按目前去化速度来看，全市住宅去化周期大约在28个月左右。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾指出，相比一二线重点城市，三四线城市往往产业结构相对单一、传统，升级较慢。地产繁荣以及依靠地产的强大产业关联性，带动上下游投资、消费和就业增长，对这些城市非常重要。

邹琳华表示：“对于一线城市目前不需要限跌令，房价大跌的可能性不大。” 综合第一财经等

编辑：唐港