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改变土地依赖后 厦门经济楼市整体进入趋稳通道

来源: 中国房地产报微信号 李燕星 发布时间:2019-05-24 11:27:32

厦门海沧区一处楼盘。 中房报记者李燕星/摄

厦门海沧区一处楼盘。 中房报记者李燕星/摄

5月份,厦门楼市已显现出回调迹象。但很多中介人员怀念着刚刚过去的三四月份。“上个月公司共成交了20多套房子,业绩最好的拿了60万元佣金;但5月份又出现回落。”厦门海沧区海林东路上一家房地产从业人员悻悻地说。

公开数据显示,今年1月至3月,厦门一二手住宅共计卖出11534套,相比2018年同期的3515套,同比增长228%;相比2016年同期高位的11938套,几乎持平。其中,新房成交2189套,二手房成交量占81%,占“大头”。

在价格方面,国家统计局数据显示,今年1月至3月,厦门二手住宅价格环比分别增长0.5%、03%和1.6%,4月份增长1.3%;今年1至3月,厦门二手住宅价格同比分别增长-4.4%、-3.5%,-1.6%,降幅连续收窄,4月份转负为正,同比增长0.1%。

这波回暖引发了市场再次关注厦门。实际上,2016年9月厦门实施限购政策,但未能刹住房价高升;2017年3月加码调控,实施限售,进而对房地产市场产生一系列影响。在前两年持续下行的颓势过后,今年短暂回暖的热浪与疯狂落幕的黯然在厦门平行上演,今年3月和4月购房需求的突增与三年前房价迅猛上涨落下的后遗症,也在催促着这座城市下“狠功夫”提升能级,改变依赖土地与楼市现状。

目前,经过调整与调控,厦门楼市、经济整体进入到了一个趋稳通道。

这一波回暖主要得益于“学区房”

“这一轮回暖主要得益于购房者对学区房需求的集中增长以及家庭型购房者对改善型住房需求的增长。一方面,因为学校开学在9月份,倒逼家长要在3月份和4月份买房落户,否则就得回原籍上学;另一方面,随着二胎的放开以及近期市场预期走高,很多家里有一个或者两个小孩的也在该时间段换改善型住房。”厦门某大型开发企业负责人严旭(化名)告诉记者。

驱动学区房需求上升的深层次原因是厦门小学学位的短缺。根据2018年7月厦门六区(岛内的湖里区、思明区、岛外的翔安区、同安区、集美区与海沧区)公布的小学学位情况来看,六区学位数总共2.1万个,2018年4月份的报名人数是3.3万人,这意味着,厦门2018年小学学位缺口超过1万个。另根据克而瑞2018年数据,2016年至2018年小学生数量复合增长率TOP30排名中,厦门位居18位,复合增长率超过5%,与武汉(楼盘)与长沙(楼盘)两座城市不相上下。

但是,不同于武汉与长沙等省会城市的是,厦门包括教学在内的各类资源主要集中在直径不超过14公里的厦门岛内,这直接推升了厦门岛内的学区房价格。“即便2017年调控以来,岛内学区房价格也保持坚挺,目前均价达10万元/平方米的不少,最高达12万元/平方米。”当地开放商王铭告诉记者。

公开资料显示,今年3月,位于厦门岛内思明区实验小学附近的新华城、图强路小区、新华路别墅、教育局宿舍二手房的挂牌价格均超过10万元/平方米。其中,新华城挂牌均价12.17万元/平方米;位于岛内湖里区的源昌鑫海湾、中铁元湾、新景国际外滩的二手房挂牌价均超过8万元/平方米。

同时,记者在岛外走访时看到,靠近学区也成为二手房一大卖点。其中,30平方米到50平方米精装公寓被称为“挂户神器”,90多平方米两房以及120多平方米三房成为市场交易主打产品。

另外,“去年厦门市放宽落户政策也是助推本轮‘小阳春’的主要原因之一。”王铭认为,“这使得更多刚需完成落户后在今年进入市场”。

那个疯狂的年月

“现在市场已经平稳了,2016年前后才叫疯狂。”王铭表示。

2016年3月至2017年2月,正值厦门房价暴涨,根据胡润房价全球指数,厦门2016年房价涨幅45.5%,位居全球第二;中国指数研究院发布的《2016年中国房地产指数系统百城价格指数报告》也显示,厦门采集样本的平均房价达到27260元/平方米,仅次于北上深,比广州(楼盘)高出9576元/平方米,跻身房价“一线城市”。

“厦门一直是周边泉州(楼盘)、漳州(楼盘)、龙岩等城市人口首选的居住目的地,尤其是GDP总量常年位于第一的泉州,人均财富值较高,且爱面子,对于他们,能在资源集中的厦门买一套房是一件值得炫耀的事情。”王铭告诉记者,“2016年最疯狂的时候,厦门集中涌现出一大批专门炒房的投资公司,他们一般会组团买下一整个小区,因为垄断市场才有定价权,然后通过迅速入手出手抬高房价,我见过最疯狂的炒房节奏是‘1套房3天被转手5次’,这种操作方法,房价能不涨吗?当时不少开发商跟代理公司合作,为了冲业绩走的也是这种模式。”

同样,2015年至2017年也恰是多家外地房企集中涌入厦门市场的时间,这一阶段厦门出现多宗“地王”,也成为抬升房价的重要因素之一。

2015年9月25日,位于海沧马銮湾西部片区的H2015P05商住地块在市行政服务中心公开拍卖,包括建发、禹洲、联发、中骏等14家开发商到场参与竞拍,经过多轮鏖战,被厦门恒琸投资管理有限公司(龙湖子公司)以总价45亿元竞得,楼面价15679.4元/平方米,溢价率66.79%,一举晋升厦门总价和岛外单价“双料”地王。厦门的“地王年”帷幕就此徐徐拉开。

克而瑞《2016年城市地王数量排行榜》显示,2016年厦门共7宗地王,楼面价2.94万元/平方米,超过了杭州(楼盘)、南京(楼盘)、深圳(楼盘)的楼面价,仅次于上海(楼盘),溢价率则达到112%。此后的2017年与2018年,则正是2015年和2016年地王集中入市阶段。地王项目让如今的新房市场骑虎难下,背后还透露出这个城市对土地规划利用的逻辑。

“目前,高成本难去化项目几乎占据整个新房市场的40%到50%。据不完全统计,厦门的住宅库存量达700万平方米,2018年新房销售量只有70万平方米。”严旭给出的“数据库”进一步折射当下厦门楼市交易的困难重重,“事实上,2016年的房价地价上涨背后,政府的供地量是低于历史水平的,一方面出于对以后土地财政的考虑,另一方面则是拆迁成本的上升。”

“2016年房价上涨与土地出让的节奏有关系,岛内虽然多年未供地,但其实还是有一些类似停车场的净地可以出让,近几年土地出让多在岛外翔安区和集美区,这跟整个城市规划有关。”一位厦门房企营销负责人安颖(化名)告诉记者。

此后,尽管在去年和今年出现过几次“土拍热”现象,但在多位业内人士看来,这不足以撼动地市和楼市走向。比如去年厦门岛内5年内首次供地,被建发以3.8万元/平方米的楼面价、溢价率27%拿下,又比如今年4月19日中海拿下集美楼面价超过3万元/平方米、溢价率34.7%的地块,被业内人士更多地看作是“托市”行为。

“这轮调控影响的不仅是地王项目,2017年和2018年新入市的新房项目价格普遍下降20%,二手房价格普遍下降15%,开发商只能选择降价回笼资金或者不开盘等待市场变化。今年3月份和4月份受‘小阳春’影响,多家房企集中推盘,但5月又少了。”另一位厦门房企营销总高平(化名)告诉记者。

夹在高地价成本与房价下行的双重矛盾中,厦门区域房企业绩压力更为突出。记者走访获悉,迫于市场下行业绩压力,某房企甚至出现1年换8个营销总的现象,该房企位于翔安区的项目在业内人士描述中处于“一直卖得不好”状态。

“地价居高不下,很多企业尤其是民企根本拿不起地,在厦门市目前的在售项目数量有限,好几家企业只有一两个项目在售,所以我们只能考虑向周边转移,比如漳州港、角美。” 安颖告诉记者。如今,在厦门调控常态化下,房产经纪公司也开始向厦门周边的漳州与泉州导流。

最终还是要靠产业与人口支撑

“事实上对于多数大中型城市来说,受升学和刚需改善影响都会出现‘小阳春’。但是,‘小阳春’过后,厦门这座城市是否具有持续的人口虹吸能力才是业内普遍关心的问题,放宽落户只是措施之一,调整产业结构、增加城市能级才是长久之计。”严旭表示。

提高城市能力的核心动力是产业和人才,但高价房是否会再次击退部分年轻人是业内人士担忧所在。

2016年,在腾讯大数据此前发布的全国城市年轻指数中,厦门的年轻指数为73,年轻人口新增率18.09%,年轻人口流出率则达37.26%。这一问题受到多家企业关注,公开资料显示,作为厦门主要产业之一的软件服务行业,其从业的年轻人每年约30%存在较大流动性,其中6%选择离开厦门。

不过,今年以来,厦门全市经济运行保持稳中有进、稳中向好的态势,今年一季度GDP增长8.0%,经济运行实现“开门红”。据统计,一季度,全市88个省重大、88个省重点、357个市重点在建项目分别完成同期投资计划的107%、104%、133.8%。ABB工业中心、天马5.5代AMOLED、戴尔易安信投产,宸鸿科技SNW导电膜、攸信智能制造与机器人、网宿联通CDN平台等开工,滴滴南方运营总部、天虹科技等签约落地。

居民人均可支配收入和GDP增速保持同步。厦门全体居民人均可支配收入1.6万元,比去年同期增长8.7%,比地区生产总值(GDP)增速快0.7个百分点。其中,城镇居民人均可支配收入1.69万元,增长8%,农村居民人均可支配收入0.74万元,增长9.1%。

“经济稳定、产业落地、人均收入不断提高有利于城市的发展。”上述人士表示。

(应受访者要求,文中均为化名)

责任编辑:FG003


 

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