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房产 | 锁地战 “火并”东莞城

来源: 观点地产网 发布时间:2019-05-23 10:34:34

原报道

本文转载自公众号:观点

用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道;洞察全局,综合分析,运用材料与数据,还原真实。

锁地大戏过后,莞城的地产弧线尚未明朗勾画出来。

“世界工厂”的中国制造业,东莞在其中占有重要的一席之地。

回溯至上世纪90年代,迫于土地、人工成本上涨等,近十万台商迁徙至大陆寻找机会,珠江口岸城市的广东莞城,凭借优势承接了这波产业转移潮。

彼时,东莞几乎成了台资企业的天下。高峰时期,台资企业超6000家,产值占东莞GDP比重逾四成。鞋业、纺织、家居行业纷纷驻扎,台升家具、金宝电子、裕元鞋厂都是数万人级别的台资大厂。

但时代变迁,东莞经历过2008年的金融海啸之后,传统制造业衰退。不止台资,东莞一大批代工企业面临着停产、倒闭、空置、搬迁……昔日辉煌不在,留下一个个空荡荡的厂区。

“腾笼换鸟”给了东莞一个转身的机会,开始了产业转型升级的路子,高新技术产业、物流业、会展业等渐渐置换了原先的低端制造业。

产业的转移,自然而然投射到地产行业,带动东莞土地升级、房地产崛起。沉寂的工业区与厂房成为土地资源日益紧张的东莞城的解渴杨梅,或改造创新创意园区,或供地出让等。

但是,这颗杨梅对于高速发展的东莞而言还不够。土地开发逼近“底线”、土地供应不足的东莞,仍紧张地通过各种方式加大土地收储整备。

2019年,东莞土地供应计划出炉,全年计划供应14宗商服用地和51宗住宅用地,这一数据相比去年翻了将近两倍。值得注意的是,一些长期供应少、甚至两年零供应的区域此次也开了粮仓。

觊觎莞城乃至大湾区的房企们,自然也敏锐地嗅到机会。

4月伊始,东莞的土拍成为全国焦点,除“自持8万年”的乌龙外,房企报价至封顶价提前十余天锁定地块的动作,也令人侧目。

这不是特例,目前东莞已有四宗锁定地,且买家均已揭晓,分别是保利、融创、“深圳(楼盘)湾一号”开发商鹏瑞,以及初次入莞的首创。

东莞“锁地”战

拉开东莞这波土地潮的序幕,应该是中海力压近30家房企成功夺得万江地块。

4月17日,经62轮竞价后,中海地产东莞投资有限公司以14.38亿元摘得万江区石美地块2019WG007地块,折合楼面价约1.6万元/平米,溢价高达75.79%。当天,地块吸引了27家房企前来争夺——这是自去年全国土地普通低溢价、底价、流拍以来少见的热烈场面。

时隔六天,万江一宗地块再起波澜。

4月23日,原本将于5月7日截止挂牌的万江胜利商住地,在23日11:58至12:01的3分钟内,编号为111号的买家连续报价30轮,使报价直接抵达上限价30亿元+商业自持100%,期间并无其他买家报价。这意味着,111号买家提前13天锁定了地块归属。

事件引起不少关注和讨论,毕竟,以往再抢手的地块,房企也是开拍环节才竞价,激烈争夺之下才将价格抬至高位乃至限价。

观众还没晃过神来,陆续又有三宗东莞地块以报价封顶的方式被提前锁定。不同的是,不再是某家房企的独角戏,其中更是有8家房价参与到一宗地块的提前报价中;锁定用时也逐渐缩短至半分钟、24秒……

首个买家谜底揭晓,夺得万江胜利地块的111号买家是保利发展旗下保利湾区投资发展有限公司。另外几个买家也接连浮出水面,其中融创提前17天、29秒以“10.23亿+自持商业40年”锁定沙田商住地,楼面价约12541元/平方米。

鹏瑞地产更显戏剧性,前期悄然不动,直至开拍前一天晚上9时,才在8分钟内、29次竞价,以“23.6亿元+自持面积100%”的封顶条件提前锁定地块,楼面价约21712元/平方米。

最后一宗揭晓买家的是望牛墩地块,创下东莞土拍速度纪录。

5月6日,5家房企参与报价,经24秒、19轮竞价,98号竞拍者以“限价9.47亿元+自持年限40年”的条件“锁定”地块。

意外的是,这次的竞得人是东莞新兵——北京(楼盘)国企首创置业,通过封顶抢地正式进驻东莞市场。自2017年踏入粤港澳大湾区的首创,此前也已布局深圳、广州(楼盘)、佛山(楼盘)。

回归正题,这四宗地之所以令房企按捺不住、提前锁地,一大原因便是地块的稀缺、优越性。

如中海、保利夺地的万江区域,已有长达两年半未推出商住用地。据悉,在东莞的几大主城区里面,相比于南城、东城,万江比较默默无闻,且土地市场也沉寂了两年,使得楼市供应较为紧缺。

今年1月份,万江迎来第三座大桥银龙桥的通车,拉近了与南城的距离,而且与华侨城等共签约了九个项目,总投资超130亿元。在东莞今年计划供应的65宗商服地和商住地中,万江也以11宗一跃成为供地“第一大户”。

此外,如沙田地块位于虎门港附近,可快速到达广州南沙以及深圳;望牛墩地块生活配套成熟,居住分配浓厚;南城地块开发利用度高等等,都是开发商前来抢地的诱因。

但同时,这批地块包含一定的商业部分,且开发商已报价至自持100%,对于商业方面的考验可能并不小。

“地块的商业体量要么做写字楼,要么做商铺。但这两项东莞已经饱和了,而且东莞跟广州深圳不一样,这里人口、商业氛围都比较分散,有多个中心区,导致人气不集中,所以开发商在商业部分还是有一点压力的。”研究东莞市场的合富研究院高级分析师李兴旺指出。

账算得过来吗?

纵使东莞土地稀缺、出让少,但开发商这么一众而上拍至封顶价,不免让市场担心:这笔账算得过来吗?还有盈利空间吗?

“拿这块地已经算好账了,不会说压力特别大。”此次拿地的某开发商对观点地产新媒体透露。据其透露,这一批锁定地块的定价其实都是相对合理,即便是封顶价也是相对理性、可以接受的,“大家都在算账,够得着就直接去拿,不至于要赔钱”。

定价趋于合理,或多或少与这两年东莞土地出让的情况相关。

据了解,过去两年,东莞几乎面临着“史上最严调控”,不仅有限购、限贷、限外、限价、限售,也出台了一系列细化政策。加之市场预期转变,开发商资金收紧,土地市场随之变温,特别是去年10月以来,一些定价太高,配建加商业自持的地块就面临了流拍或底价成交,包括不少优质商住地。

值得一提的是,此次由鹏瑞以“23.6亿元+自持面积100%”封顶条件锁定的东莞南城地块,就是于去年10月流拍的南城2018WG025热门商住地。

彼时,该地块竞拍条件稍显严格,包括竞价至最高限价后转为竞拍自持4.36万平方米商业用房面积,竞得人须在3.5年内完成交付不少于16万平米的商业办公楼、1600个规划停车位,以及须自持5万平方米的商业用房。

此次再度入市,地块起拍价由19.57亿元下调至14.8亿元,封顶价则从23.73亿元下调至23.6亿元,并取消5万平方米自持商业用房,1600个规划停车位的交付时间延长至4年。

“地块本身就位于东莞黄金地段,板块成熟,此次挂牌取消了自持商业住房、配建车位取消产权等条件,加上东莞一直处于供不应求状态,企业自然拿地意愿就强烈。”诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙说道。

降低起始价、放松条件,确实足够吸引,但是否就真的值得房企报至封顶价锁定地块?是否有些激进?

“东莞今年相应地对地价进行调整,通过各种算法、评估,最后的地价也给了(开发商)一定的利润空间,但这个空间已经非常小了。”李兴旺分析道:“所以还是有点激进,但有些房企尤其是还没有进入东莞的,在大湾区规划的出台下,可能会出于战略考虑拿下地块。”

大湾区,是东莞这波土地热躲不开的原因。

今年2月,《粤港澳大湾区发展规划纲要》面世。据统计,在2.7万多字的规划纲要中,东莞被提到8处:广深港科技创新走廊的必经节点、先进制造业中心等等,包括滨海湾新区也被正式写入文件。

尤为重要的是,位于珠江口岸的东莞,北接广州市,南接深圳市,在整个大湾区里的区位优势毋庸置疑。

“开个玩笑,东莞就是双核驱动,一个广州一个深圳,位于两个一线城市中间,这种区位放眼全国,仅此一个。”李兴旺说道,跟京津冀、长三角等几个城市圈作为对比,“其他城市圈,两个城市之间至少相隔近一百公里,但大湾区广佛、深莞这些每个城市相差四五十公里,距离很近。”

在开发商的眼里,东莞的角色更加有趣:“它在粤港澳大湾区规划里面应该是有点闷声发大财的角色,广深都要经过它。”

相比广州,东莞与深圳明显千丝万缕一些,尤其是近几年来,产业基础雄厚、上下游产业链配套完善的东莞已基本成为深圳产业外溢的不二之选。

华为的进驻大概是最好的佐证,有文章这样形容:在深圳,如果您跟别人问起坂田,被询问者的第一反应大多是:华为。现在,如果您跟别人问起东莞的松山湖,他们的第一反应或许也是华为。

产业转移过程中,楼市也泛起涟漪,莞深同城置业成为楼市热点。可以说,东莞楼市历年的火热,深圳客的作用不容忽视,刺激东莞楼市成交量大幅增长。

相比于深圳而言,如今用“价值洼地”来形容东莞房价仍不夸张。目前,除部分热门区域进入房价“3W+”时代,整体的新房均价在1.6万元/平方米左右,而深圳则已达5.5万元/平方米左右。

这样的差距不仅诱惑了深圳客们,也给了入莞的房企们想象空间。

“重仓”莞城

房企们在东莞的这波抢地,赚足了市场的眼球。

不谙东莞市场的人尚在疑惑:保利、融创、首创乃至鹏瑞,是何时瞄上这样一个广东二线城市?但事实上,他们已是这片市场的“后来者”。

“现在进去很难,万科、碧桂园已经形成这种垄断性地位了,(积累了)这么多年的人脉资源、土地资源……”某头部房企透露出稍显遗憾的心态。

以万科、碧桂园、金地为代表的外来房企,的确可以说是东莞市场的第一批房企。其中,万科更是东莞住宅市场的龙头老大,东莞万科一度外称“市场占有率总是万科集团第一”“每年都能获得最佳一线公司殊荣”等等。

2004年入莞的万科,仅用5年时间就位居东莞市场第一,此后一路高歌,连续6年领跑东莞楼市,项目遍布松山湖、长安、虎门、塘厦各个片区。2015年,东莞万科销售额首次突破百亿,成为东莞房地产市场上首家销售额突破百亿的房企。

这样的榜首地位,受到了“宇宙第一房企”的挑战:2017年,东莞万科销售额194亿元,被碧桂园285亿元超越,屈居第二。

去年万科实现反超,数据显示,万科、碧桂园、金地2018年在东莞分别签约197亿元、162亿元、69亿元,各自占据14%、13%、5%的市场份额。

外来房企独大,东莞本地房企的生存空间明显缩小。据观点地产新媒体了解,目前前十榜单上,仅有本土房企光大地产一枝独秀,其他例如新世纪地产、宏远地产等早已挤至20名之外。

但值得注意的是,前二甲万科、碧桂园的市场份额已有所下降,2018年两大房企总和占市场约27%,比2017年的37.5%回落约9个百分点。

“众多一线大企都重仓东莞,也稀释了头两名的市场份额,这是大趋势。”李兴旺对观点地产新媒体解释称。

寡头份额的分薄,来自于外来房企的第二波进入。在保利、恒大、中海、卓越于前几年陆续进入后,2017-2018年,东莞迎来新一轮开发商的抢滩热潮,华润置地、招商蛇口、中交、金茂、龙湖、华侨城、远洋集团、中洲、云南城投(600239)等“姗姗来迟”。

2018年,在龙争虎斗下,万科、碧桂园之后,金地、卓越、保利、光大、恒大、和记黄埔、中海、宝安地产(000040)等分列第三至第十名,时代、阳光城(000671)、泰禾等紧随其后。

如今,四宗锁定地的出现、京系房企首创置业的到来,是否暗示了东莞房企的新一轮洗牌?另一面,市场前十的外来开发商仍感叹“错过了发展时机”的时候,这一波入局东莞的外来者是否稍晚了呢?

市场似乎比焦虑的开发商看得开些:“现在不晚,目前大湾区能进的城市也不多。大湾区规划出台后,看好湾区发展的二三级房企、非主流房企都会关注湾区市场,能进的话至少插入上旗帜。”世联行(002285)广州大区副总经理林家星说道。

值得一提的是,房企们在东莞的争夺,并不限于公开土地市场这个战场。

在开发强度超逼近五成、土地资源日益紧张的东莞,“三旧”改造、城市更新成了缓解土地压力的必经之路。2018年8月,东莞市政府正式发文《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》,提出东莞力争未来3年实现城市更新3万亩的目标。

房企们为了抢食市场蛋糕,自然也要走这条路子。

2017年开始,万科、碧桂园、保利、金地、星河、华润、卓越等陆续在东莞成立城市更新公司或设置城市开发功能,开始签约操盘东莞城市更新项目。

其中,在东莞城市更新局上最活跃的是华润置地。资料显示,自前年入莞以来,华润已中标谢岗镇赵林村、常平镇朗贝村、道滘镇大健康特色小镇、火炼树城市更新项目等,相关项目数量多达十余个。

随着旧改项目推进,目前,仅城区就有包括卓越中寰、碧桂园·Park Royal、东城碧桂园、万科中天城市花园等这些旧改项目入市开盘。

粮仓大开、土拍火热、房企入局……在时代变迁、产业转移中徒留空荡荡厂区的东莞,似乎又迎来新一轮的注目。

但市场狂热时尚需冷静者,在东莞土地遭热抢背后,二级市场近期也出现备案项目进行价格下调,幅度多达20%,甚至有观点认为“这是不是一场隐形泡沫”。

锁地大戏过后,莞城的地产弧线尚未明朗勾画出来。

责任编辑:FG003


 

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