上海南外滩复苏 多项目重生 老城区拆迁

从上海地铁9号线小南门地铁站出来，抬眼可见小南门火警钟楼，这是黄浦区的标志性建筑。

沿着王家码头路沿线，已基本建成的融创外滩壹号院项目尽入眼底，来自四面八方的看房客不时鱼贯而入。几百米之外，绿地外滩项目正在如火如荼建设中，几幢已建成的现代化办公大楼矗立其中。

一条马路相隔的小南门弄堂则呈现截然不同的景象。作为黄浦区老城厢，一方面具有悠久历史文脉和深厚文化底蕴，是上海本地文化的“摇篮”。

另一方面则是黄浦居住条件最差、居住密度最高的区域，如今忍受了几十年恶劣生活环境的小南门居民终于迎来了旧改启动。

在这片统称为上海南外滩的区域，短短几个月时间发生了翻天覆地变化，随着新项目启动和老城区拆迁来临，南外滩迎来了真正意义上的复苏之路。

世邦魏理仕战略顾问部主管王笑梅对经济观察报表示，从外滩金融带角度看，南外滩更符合现代商务办公需求的多元化创新和服务功能，实现功能、景观、风貌的协调统一，并最终通向一个真正美好而富有魅力的卓越之城。

多项目重生

从低矮、吵闹的乔家路地块走出去，一条街隔着融创的豪宅项目——融创外滩壹号院。融创壹号院项目为今年1月份收购而来，该项目的开盘，打破了上海外滩数年没有新房供应的格局。

经济观察报了解到，融创外滩壹号院已经拿到了预售证，推出共126套住宅房源，均价为12.15万元/平方米。项目于6月28了启动认筹，认筹金高达750万元，于7月11日正式开盘。

融创之外，今年2月14日，绿地宣布以121亿元价格收购中民投旗下董家渡项目50%股权，以及项目公司中民外滩的相应债务。中民投董家渡项目是上海名动一时的总价地王，中民投于2014年豪掷248.5亿元获得。项目地处黄金地段，中民投对此项目寄予厚望。

在上海市政府的斡旋下，具有国资背景的绿地打败一众买家解盘。绿地对该项目的操盘策略同样迅速，在接手85天以后，绿地宣布了董家渡项目的新案名——绿地外滩中心。绿地外滩中心占地面积约13万平方米，总建筑面积约120万平方米，其中地上建筑面积约76万平方米。

此前董家渡项目停工多时，经济观察报了解到，项目大约于4月初正式复工。绿地控股董事长、总裁张玉良对董家渡项目十分重视。今年3月份，张玉良两度前往绿地外滩中心视察项目推进情况。

绿地之所以能接手董家渡项目，很大的关键在于上海市政府的协调和支持。对于绿地来说，这一任务既是挑战也是压力，此前董家渡项目拖延数年，加速盘活是当务之急。在正式公布交易完成的当日，张玉良曾承诺，绿地将全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。

绿地集团房地产事业二部市场营销部总经理朱臻斌曾对经济观察报记者表示，绿地外滩中心以办公、商业为主，办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼，4幢甲级写字楼未来以持有为主，而7幢总部办公楼目前几乎已经全部建成。

绿地擅长在各地打造超高层项目和城市地标，在办公领域往往采取大宗整售的销售方式。据悉，绿地外滩中心的这7幢总部办公楼很有可能以大单整售方式出售。

朱臻斌曾透露，绿地外滩中心的整体货值超过1000多亿，预计可销售货值约700亿，住宅部分最快今年12月对外出售。经济观察报了解到，全面负责项目开发的绿地集团事业二部也为项目制定了内部节点：确保住宅部分年内实现预售，确保项目2021年全面竣工。

小南门旧改

小南门片区旧改已经让黄浦区居民等待了十几年，但由于拆迁难度大，多年来进展缓慢，今年，乔家路地块则率先破题。

小南门旧改重启离不开上海市政府的大力推动，黄浦区是上海旧改任务最重的一个城区，至今还有6.5万只手拎马桶，2019年目标重点聚焦老城厢更新，黄浦区要完成旧改征收8000户、收尾5个项目。

2月16日，上海黄浦区乔家路地块旧城区改建项目举行了一场征收咨询活动。乔家路地块东至巡道街、中华路，南至俞家弄、黄家路，西至河南南路、南梅溪弄、凝和路，北至蓬莱路、西唐家弄、梅家街，共有居民权证数超5800证，涉及小东门、老西门两个街道，项目前期总投入预计达360-380亿元。

上海地产集团将与黄浦区属金外滩集团共同组建平台公司参与老城厢地区的旧区改造工作。

3月9日，根据官方消息，乔家路地块高比例通过首轮意愿征询，其中项目东块赞成率达98.6%，西块赞成率达99.22%。6月29日，乔家路地块正式启动签约。

7月上旬，经济观察报记者实地走访了小南门片区，目前乔家路尚未正式拆迁，但已经为即将到来的拆迁做足了准备。在老城厢弄堂里，随处可见红底黄字的标语：阳光征收，抓住机遇，共同参与。

一份6月初张贴的乔家路地块(东块)居住房屋征收补偿方案显示，地块房屋征收补偿签约期限为3个月，签约期限内，如签约比例提前达到协议生效条件的85%，则签约期限调整为签约比例达到85%的15日止。

为了鼓励尽快签约，方案还提供了签约奖励费、搬迁奖励费等，例如居民在签约期限第1个月内签约，每户给予签约奖励费45万元。

按照方案，居民可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但政府显然更鼓励货币补偿，按照方案，乔家路地块被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，按照被征收房屋建筑面积每户按20000元/平米给予补偿，不足60万元的按照60万元计算。

这意味着，未来这一区域将诞生几千户手捧千万现金的拆迁户。为了吸引这些潜在购房者，不少中介已提前涌入小南门在街道设置临时展牌。乔家路上，贴满了新房广告，一些广告上写着：欢迎动迁户购买，中介还为小南门居民开通了看房直通车。

7月上旬，经济观察报记者在乔家路地块现场看到，一些临街商铺已经关门，“我们马上也要关门了，最多几个月。马上都要拆掉。”一位还在营业的超市租户说。

小南门拆迁更大的意义在于，上海外滩已经多年未有大体量、待开发的土地上市。一旦老城厢通过旧改迎来新生，也会为整个南外滩带来大量新增土地。

南外滩复苏

南外滩是上海最早形成的城区之一，沿着黄浦江、新开河路向南而行，在这片1.6平方米公里的黄金水岸线，历史可以追溯到宋朝。上海的“一城烟火半东南”即是对董家渡一带繁荣景象的描述。

不过，随着时代变迁，尤其是改革开放后，随着北外滩的崛起，老城区南外滩的发展滞后，一条黄浦江相隔南北外滩之间的差距越来越大。北外滩已经形成全球知名的金融商务中心，而南外滩则更像是一片城中村。

按照上海新规划，以外滩源为正核心，上海将建成以东外滩、北外滩和南外滩为基石的浦西滨江第一链，以重塑远东第一金融中心的昔日辉煌。而南外滩无疑是支撑第一链中不可或缺的部分。

上海中原地产市场分析师卢文曦透露，南外滩地处上海核心点，但长期给外界的观感不佳，很大部分是因为动迁无法推进搁置了整体节奏，拆迁启动将为片区带来新变化：“今年是下决心的大动作。”

王笑梅介绍说，南外滩在历史上是一个具有生产功能的岸线，城市街道结构呈现的是人和货物贸易间活动自然连接形成的较小的平行街道网络，并具有包括上海开埠文化在内的多元文化交融并存的风貌特色：“多年来，政府持续出台的一些城市更新办法，已经很好地为该地区持续的环境改善，业态优选，活力再造提供了政策保障。期间南外滩加紧项目推进，尝试点状突破。”

她进一步表示，依托上海市2035城市总体规划建设全球城市的发展目标，对旧城区提出新的发展要求。今年南外滩的一系列变化是顺应该目标的持续城市更新进程中的坚实一步，具有延续性。

卢文曦表示，南外滩多年未有大量的新增住宅供应，融创外滩壹号院和绿地外滩中心的重新启动，为南外滩提供了久违的一手房：“此前南外滩几个典型性的项目，都是开发到一段时间又停滞下来了，而且没有形成比较好的规模效应，如果几个项目一起推进，整体开发速度会快很多，现在处于抢时间的关键阶段。”