一二线城市写字楼空置率上升 行业普遍对此持谨慎乐观态度

今年上半年，一二线城市写字楼空置率上升趋势明显。分析认为，写字楼供应量加大是空置率上升的主要原因，此外受共享办公降温等因素影响，行业普遍对一二线城市写字楼市场持谨慎乐观态度。

一二线城市写字楼空置率上升

世邦魏理仕(CBRE)近日发布的《2019年上半年上海房地产市场回顾与展望》显示，受新增供应持续高位影响，2019年上半年上海优质写字楼市场空置率同比上升4.4个百分点至18.0%，创下近十年新高。

报告显示，2019年上半年，上海写字楼市场新增供应面积累计达54.9万平方米。由于经济增长稳中趋缓、共享办公降温等一系列叠加原因，上半年净吸纳量表现走弱，累计去化14万平方米。从租金表现来看，租金报价与有效租金同步下行，当期有效租金同比下降2.9%至每月每平方米296.8元。

尽管无新增，相关数据显示，北京写字楼空置率也出现上升趋势。世邦魏理仕近日发布的《2019年上半年北京房地产市场回顾及展望》显示，2019年第二季度，北京写字楼市场无新增供应;全市净吸纳量录得-25,100平方米，空置率环比上升0.2个百分点至8.4%;全市平均租金报价同样本比环比下降0.5%;未来六个月，超过77万平方米的新增供应入市，空置率将会进一步推升，租金亦将承压下行。

6月18日，中介机构高力国际发布2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告，指出深圳当前全市甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高，其中最高的前海片区达65.7%。截至目前，深圳全市甲级写字楼存量达到553万平方米，环比和同比分别上升8.3% 和19.3%。按23.3%的空置率计算，深圳当前约有129万平方米的甲级写字楼处于空置状态。

据锐理数据统计，2019年上半年青岛写字楼供销齐降，价格小幅上涨，月度成交价格受成交结构影响波动较大。供应方面，2019年上半年，青岛办公新增0.2万套，约23.4万平方米，供应面积同比下降63.02%。成交方面，2019年上半年办公共成交0.2万套，约26.1万平方米，成交面积同比下降40.6%。价格方面，2019年上半年办公市场成交均价15489元/平方米，同比微涨。从月度走势看，3月份受青岛华润中心、海信财智谷等高价项目网签影响，成交均价升至16756元/平方米，为上半年月度最高。

虽然供应量和成交量同比大幅下滑，但青岛办公市场去化周期却保持高位。截至2019年年中，办公库存升至305万平方米，同比上涨3%，去化周期升至70个月，创2010年以来历史新高，存量主要集中在西部城区和北部城区。

供应增加是空置率上升主因租金出现下滑趋势

新写字楼不断入市，这是深圳写字楼空置压力持续加大的主要原因。高力国际指出，这主要是因为今年写字楼新入市项目进一步增加。上半年，深圳共新增了42万平方米可租赁甲级写字楼，预计下半年又会有108万平方米新增供应。机构预测，2019年-2021年，深圳全市甲级写字楼新增供应总量将超过437万平方米，其中超过80%来自南山和前海片区。巨量供应将给未来几年市场带来空置压力。

由于市场需求落后于供应，深圳甲级写字楼整体租金出现下滑压力。2019年二季度，租金单价同比下滑3.7%至236元/月/平方米。第一太平戴维斯、戴德梁行等中介机构数据亦显示，2019年一季度，写字楼租金环比、同比均有下滑，其中同比下滑4%以上。

观察北京市场可以看到，虽然本季度活跃度较前两季度有所回暖，但租户的决策谨慎使得成交滞后，且小面积成交比例较大。此外，企业间并购、整合以及非传统金融行业的不稳定性使得退租面积继续增加，同时也录得多宗科技企业大面积退租或削减面积的案例，使得全市净吸纳量录得-25,100平方米，空置率环比上升0.2个百分点至8.4%。新租需求仍以金融、科技和专业服务为主，其中基金、证券及保险等非银行金融为主要驱动力。

尽管上海优质写字楼市场空置率同比上升，但2019年上半年上海的交易量仍稳占中国大宗交易市场的半壁江山。商业地产大宗交易投资总额约为480亿元，同比增长10%，其中外资占比48%。从代表成交活跃度的成交笔数指标观察，上半年录得18笔成交，低于2018年同期的31笔。从成交的结构上来看，有67%的成交为具良好现金流生产能力的写字楼相关物业，同比提高9个百分点。而区位投资偏好上，核心区位及发展较为成熟的新兴市场约占72%。

数据显示，青岛整体办公楼市场空置率达到27.8%，甲级办公楼的空置率达38.0%。作为岛城办公楼的聚集地之一，青岛中央商务区聚集了卓越大厦、卓越世纪中心、民建大厦、诺德广场、宇恒大厦、新凯达大厦、中锦大厦等50多座办公楼，不少都是近几年新落成的。业内人士介绍，部分区域仍有不少写字间处于空置状态，尚待对外销售或出租。

行业对写字楼市场持谨慎乐观态度

青岛房地产行业观察者张斌表示，办公楼产品的投资属性，决定了其购买群体较窄，加上办公楼的投资门槛一般比较高，而且需要有一定的空置能力，因此去化一般比较慢。此外，办公楼对于开发商的运作能力要求更高，因为其建安成本通常高于住宅，如果销售情况不好，开发商选择自持，要面临较长的资金回笼期;但如果选择散售，又没有稳定的客群，就只能压低售价，盈利就会下降。

当前，深圳甲级写字楼空置率最高的是前海片区，该片区是深圳最年轻的写字楼集群所在地，位于前海自贸区内。前海自贸区定位高端，是深圳未来最国际化的片区，该片区也是深圳房价最贵的区域。但由于写字楼空置率极高，片区租金一直很低。对比南山、福田两个成熟区域，前海片区写字楼平均租金只有139元/月/平方米，约为前述两个片区的五到六成。业内人士表示，按照目前定位，前海片区的租金应与上述两个片区持平，但前海片区接下来还会不断有新写字楼入市，预计接下来租金压力还会很大。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越表示，G20峰会释放的积极信号将增强全球市场信心，同时上海将增设自贸区新片区，也将促进港口、交通、物流行业的快速发展。虽然下半年仍有新增供应面积，但在全球经济释放新动能的影响下，预期租赁活动将重现活跃迹象。(完)