手机版魔咒，又要上演了?
1999年，德国经济分析师安德鲁·劳伦斯，提出了一个十分有趣的理论：摩天大楼建成之日，即是市场衰退之时。这个魔咒曾多次应验。
01
/ 二三线城市，危险时刻来临？/
7月1日，澎湃新闻刊登了经济参考报关于“二三线城市争建摩天大楼”的一则报道。
据报道，目前不少中西部的二三线城市，正如火如荼的修建摩天大楼，但实际上，有不少城市，无论是地方财力、经济还是产业结构，都与这些摩天大楼不相匹配。
记者调查后发现，有的地方的空置率达到62%，更高的甚至达到了81.3%。也就是说，有些二三线城市的摩天大楼，已出现了“高空置”的情况。
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二三线城市高楼的现状，不禁让人联想到高楼魔咒的本质——
当摩天大楼开始“蜂拥而至”，一定是经济处于蓬勃发展阶段，即经济过热期。如果摩天大楼建成后，能持续“人头攒动”则说明发展是可持续的。
但很多时候高楼建成后，房子没人租、也无游客参观，这说明摩天大楼的建成在透支经济，容易暗藏经济和金融风险。
这样的例子，并不少见：
比如1920年代末至1930年代初，美国克莱斯勒大厦、帝国大厦相继落成，繁荣没持续太久，就爆发了美国大萧条。
再比如1997 年，吉隆坡双子塔楼投入使用后，是当时世界上最高的建筑，随后亚洲金融危机席卷东南亚;
又比如2008年，上海(楼盘)的“环球金融中心大楼”落成，也正值金融危机爆发的时候。
现在，国内的二三线城市纷纷修建摩天高楼，修建完后又要不少城市出现了“高空置率”的情况，是不是已经说明国内的二三线城市已经到了最危险的时刻了？这是一个值得探讨的问题！
02
/ 两大因素，造成“高空置率”/
摩天大楼在二三线城市遍地开花，暴露的是一些城市发展的盲目性。
我们知道，高楼的维护成本要比普通楼高得多，摩天大楼不仅在设计上对于消防要求、抗震要求、电梯要求要比一般大厦要严格，而且各项维护成本也要比普通大厦要高许多。
一般情况下，大家习惯用“高楼写字楼空置率”去衡量一座城市经济发展的健康情况，如果空置率太高，说明基础建设超过真实需求，城市经济存在泡沫的成分，如果空置率较低，说明真实需求比较充沛，城市发展的后劲较大。
高楼的写字楼“空置率”在5%-10%算正常，在10%-30%内，说明存在一定泡沫需要引起重视，在30%以上基本上就是在坐赔本买卖了。
像经济参考报报道的，部分二三城市出现了60%，甚至80%以上的空置率，这类房子存在沦为“建筑垃圾”的风险。
下图是“全球高层建筑数据库”统计的全球超过150米摩天大楼的城市排名，从排名中可以看出，地球上的摩天大楼中国占了大半，除了“北上广深港”几个一线城市外，上榜的二三线城市也不少。
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为何这么多城市热衷于建设“摩天大楼”、又迅速“衰退”，有两个最为重要原因：
一、修建摩天大楼，既有“面子”又有“里子”。
虽说目前修建“摩天大楼”并不像修建地铁一样有明确指标限制，没有规定什么样的城市才允许修建“摩天大楼”，但如若真如媒体所报道那样，有些城市的高楼空置率已经如此高，那么证明有不少二三线城市是在“打肿脸充胖子”。
站在地方某些地方官员的角度来看，修高楼是一笔“不错的买卖”。他们修高楼当做财富和实力的体现，哪怕有些城市经济一般，也要动辄数百亿去打造地标建筑，这被政府官员当做是一种“政绩”，有助于向外界展现一个地方经济、社会发展的成就和欣欣向荣的景观。
另一方面，修高楼还能给政府创收，因为商业地产带来的税收要比普通居民楼要高、更容易促进GDP发展，且收入更持续，所以政府会更愿意批商业用地给公司。
这说明，哪怕不在新建商铺、写字楼，也足够卖20年了。
2018年5月时，湖南官方的一份文件流出，让外界看到了湖南“非住宅”的过剩状况，数据显示，有不少城市的“非住宅”的“消化周期”长达240个月以上，
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二、制造业回流二三线城市，服务业却没能齐头并进。
虽然这些年我们也听过不少人口、产业回流二三线城市的消息，但这对消化高楼CBD并没多大积极影响。
去高端CBD租房子的，一般以服务业为主。
对于很多二线、三线城市来说，金融行业、TMT行业是其写字楼的主要承租客户，毕竟甲级写字楼的租金高，在这租赁办公的企业少不了钱。
网贷、现金贷、小额贷等互金公司属于暴利行业，近年频频入住高档写字楼，以彰显自身实力，但是遇到下行经济，很多互金公司出现兑付难题，最终破产倒闭。
一方面是居高不下的房租，另一方面又没有新的租客进场，这些高楼的写字楼、商铺，就只能这么空着了。
03
/投资“非住宅”，这些坑得注意/
相比之下，投资“非住宅”的风险要比投资住宅风险大得多，住宅则更安全一点。
这是由流通性所决定的，去买“非住宅”的一般是以公司为主，而去购买住宅的人群则更广泛，无论是公司还是个人都能买、流通性要好得多，而购买“非住宅”，一个不留神，你可能就套里面了。
非住宅可以分为“商铺”、“写字楼”和“公寓”三类，就目前的发展趋势来说，在大城市，写字楼的前景要比“商铺”要好，而公寓则在两者之间。在小城市，非住宅类的房子尽量都不要碰。
哪怕在一线城市，选择“非住宅”投资，也是需要慎重选择的。如何判断“非住宅”它值不值得投资，基本由以下几个因素所决定：
1、所在城市：在前面也说了，去租那些高端CBD的都是以服务业为主的公司，所以在选择城市时，最好也优先选择第三产业比重比第二产业比重更高的城市，小城市可以直接pass掉。
2、没有明显炒作资金出现：“非住宅”的流动性是不如住宅的，如果买在了高点，就有可能资金长期站岗了，所以在投资“非住宅”时，最好不要去投资那些过去十年内涨幅超过3倍的写字楼。
3、地段：写字楼、公寓都投资特别看重其地段价值，尤其注重地段的发展潜力，可以参照的指标有写字楼与地铁、公交的距离、与传统商圈的距离、周边基础措施等等。
你要是买到了那些“消化周期”长达240个月以上的“非住宅”，可能真得套上个20年了。
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