手机版2019年是一个特殊的年份，而时间在今年也刚好对半而过，不知道各位过的怎么样
对于我个人来说，作为一个旁观者，一直看着楼市这个行业在我面前的曲曲折折，但是很多时候各种细小的因素总是会激起各种浪花，但是本质上不会改变潮水的方向，但是各种量变总是会质变的可能
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而今天站在这个特殊的时间，我特别想和大家聊一个变数，一个可以让赛道转弯的变数：
二手房
01
我在2015年以前做楼市，主要都是在关注一手市场的，因为二手房的比例实在太低了，而且不可控不可监测，所以我们判断楼市基本上看一手房就OK了;
我们看一手房，看这一批的供求关系怎么样，如果供不应求价格就会涨;或者说这一批卖什么样的房源，下一批的房价会怎么波动，看一手房就可以完全的预判出未来的楼市取向;
包括我们看土地，这一波我们拿什么土地，未来根据土地楼板缴费要分，很容易倒推出两年之后的房价会怎么样。
二手房的比例会比想象中的要多很多；
但是，2018年开始到现在，楼市里面的结构发生的最大的变化就是，
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16年末才只有28万，到了19年，短短的两年半的时间里面，可以说
翻了四倍。
对房价的干扰的因素不再是简单的只有新房，而还有二手房。
这就意味着未来整个楼市里面
二手房对市场的干扰可以说越来越大了，因为他占据市场的比重变得越来越多，如今你不看二手房的结构，你就不能判断未来的楼市趋势
02
那么真实的二手房在表达一个什么态度呢
二手房是不可能通过预售证调控的，是完全依赖自由市场的房东房客挂牌成交的数据，完全市场经济情况下得出的数据;
所以二手房的成交是非常能够表明整个市场的热度，以及市场到底处于什么样一个现状。
给大家看一张在以前都不可能呈现的一张图
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来源：华泰证券
这是一张21座热门城市的2年多来的成交变量图，这样的数据图原本是很难检测到的，因为在当地对他们来说可能没有那么多二手房，可能中介门店也没有
但是现在真实的成交就会特别明显，在2019年之前的市场，可以说城市裂变，好的一直好，冷的一直冷。
，市场红色模块的个数明显大于绿色的，这就说明整个市场的基本面在向好
但是我们关注到2019年之后你就会发现
房东议价空间的曲线。
另外链家最近其实也做了一件很有意思的事情，它统计了他所布点的城市，做了一个
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来源：贝壳研究院
议价空间就是房东愿不愿意打折卖，愿不愿意打折的一个空间;
房东的议价空间开始关闭
数据维度有三个，从18年的第四季度、19年的第一季度到19年的第二季度，也是现在;我们发现一个特别明显的现象，
这说明这个市场给到房东的真实感觉，可能需求量有点起来了，可能用户开始增多了，所以相比较17年、18年那种可以直接跳楼价的情况，在现在开始慢慢变少了。
不可否认，如今在二手房市场依然有议价空间，因为这个数值并没有跌到零以下，但是也同样说明现在的房东的心理预期会比以前要好
所以二手房市场折射的比我们想象的还要直接和真实，这就是这个因素对整个市场的干扰
03
我们买了任何一套房子再卖出去，它永远是二手房。
因为有这样的变化，未来我们的购房思路必须要有二手房逻辑，为什么，因为
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所以在二手房占据市场主流需求的前提下，大家今天买的房子，一定要考虑未来跟你竞争的那套房子他长什么样
这是2018年整个上海(楼盘)二手房成交的总价范围，确实真实的数字会比我们想象中的要差别很多。
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第一，整个上海流通占比最大的是集中在300万到500万左右的房子;
这说明两个逻辑：第一，整个上海我们说最底层的这一块需求购买力可能是在300万左右;
第二，在市场上可能供应的房子，流通的二手房，300万左右的房子的比重接近于七成；
如果说我们此刻购买的房子总价大概要下沉到300万左右的话，未来你的竞争对手会非常多，你的房子的自主定价权就开始消失，越往上越有定价权，越往上越稀缺，这是很重要的一点。
明白这个数字之后，各位要想，
为什么价格定不上去？
而在这，我们说300万总价的比例里面，最重要的一个原因，
并不是因为这些房子位置不好，并不是因为他们的地段不好，很重要的原因就是整个上海的老破小的比重，在二手房里面占据了太大的比例。
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我们做过一个简单的监测，基本上老破小会占据到70%;
所以你这一次的购买，未来竞争的对手都是老破小，那么你只有靠价格战才有可能把它抛掉，这是现在买房跟以前不太一样的地方，
以前是我没有选择，现在是大家有对比
当然你可以一辈子不换那么买老破小也没有问题的，老破小或者老破大你装修好，可以一样住得很舒服
但是如果考虑到这套房子，他依然是你家庭资产很重要的一部分，我希望未来三年、五年后可以想想他的竞争对手
04
这仅仅是针对于上海存在的么
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我们监测过两个特别重要的数据：
第一：整个市场里面，18年、19年的二手房挂牌突然变化，以及18年用户的房票使用程度也发生了突然的变化
在18年的时候刚需的比例急速的萎缩，首套、第一张房票的人的比例急速的萎缩。而置换的比例急速的庞大增加
这是整个市场在18年发生的最本质的变化，也是最根本的变化，
这也是我今天特别想跟各位强调的未来：
在一线城市的上海，这个结构会更加夸张 你的房子卖给的对象他不是没有房子的人，你的房子卖给的对象他自己也有房子，所以说你需要多一个理由让他去买房
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在2020年之前，基本上改善会远远的大过于两倍于刚需，这个比例会越来越大;因为随着楼市的普及，没有房子的人越来越少。
各位一定要记得这一点，未来上海不会大量导入外来人口，没有房票的人这种情况并不存在，所以未来支撑整个楼市需求的，一定是改善型需求为主;
这会决定你这一次买房意味着你必须要有更好的产品力、必须要有更多的附加值、必须要有品牌才有可能在你下一次置换的时候能够突围。
如果你现在买的是一个很一般的房子，或者说很没有产品的房子，未来刚需客很少的时候，你会变得非常艰难。
05
所以这就是楼市转弯的地方，随着供给量增加，房子不再太稀缺的时候，大家对好房子的需求度开始越来越高
所以在未来的时候，我希望大家买房的时候可以想想这四件事情
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第一：你现在买的这套房子，在未来的五年到十年的时候，他会不会是主流？
各位有没有这样的感觉：“不知道为什么，突然上海的一手房市场里面一夜之间就没人做两房”;
为什么会有这种情况存在?因为现在的需求就是三房起步，现在需求就是以三房为主，所以未来我们的需求会变成怎么样?
现在还有人在跟我讲，我要买一房，那么一定完蛋;不管你是什么样的楼盘、什么样的位置，如果此时此刻去买一房，在买完之后再住个两三年，你想要抛掉是非常难的;不是说它没有价值，是没有人买。
我们知道楼市里面最恐怖的一件事情叫“有价无市”吗？这是最恐怖的事情，价格画得很高，没有人买。这个资产我们叫纸上资产，对你来说没有任何意义。
第二，未来你要抛掉现在买的这套房子，用户对面那个人他有没有买你的理由？
因为讲到很重要一点，他们并不是没有房子，他们都有房子，这种现象未来会越来越普遍。
你还有没有更多的理由告诉他，你可以买这里?比如说我们的生活氛围、比如说有没有学区、有没有配套更好、空间会更大、这些理由有没有?这也是你现在买房时候必须要考虑的一个话题。
第三，必须要跳脱依赖价格竞争获得用户的产品逻辑。
我在刚入行的时候，我的领导跟我讲过一句话，叫“整个市场里面没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”;只要你杠杆做足、价格有诚意，那么对于你来说，其实你的房子是一定可以卖掉的;
对于上海来说，这种现象确实依然存在，无非说如果没有产品力，价格的浮动会比我们想象中要大得多得多;
为了规避这一点，必须要在产品维度增加足够的筹码，才能够摆脱简单的价格竞争。
最后，
因为对于地段来说，也是越来越好，上海任何一个地段一定会越来越好;城郊、近郊会发展，老城也会城市更新;任何地段都会越来越好，但是产品这个维度他是否有更多的抗折旧的因素?
比如说一家物业好不好，对一个小区老化是很重要的;他对立面的维护、他对景观的维护、他对公共设备的维护、他是非常能够让整个小区的折旧程度延缓很多年的载体;
所以讲实话，我现在买任何一套房子，我都会非常重视物业的维度。
所以这四个问题，我觉得是各位买房的时候，需要重点去考量的一个很重要的因素，不管各位买什么样的房子，是需要去把这个问题记在脑子里面，看房的时候需要一直在回想的问题。
06
以上这些变化说真的都是这一年来在我们面前眼睁睁发生的，不少人不理解不少人不认可，不过没有关系，我会一直说下去，直到有一天我们真的开始接受房子已经不稀缺这件事情
但是需要注意的是，房子不稀缺不代表房子的需求匮乏，反而这样的冲击会加速大家去认可好的房子好的社区。在这样的冲击下房源的分层会更加明显
房源分层代表着价值分层，价值分层也就意味着未来拥有这套房子的你站在哪个梯队里
这样的改变总是潜移默化，但我总是坚信在未来的某一天，这样的量变到质变会发生的更加明显
最后一句话
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嗯，这句话很真心，因为我带上了我的二维码
希望大家可以在买房前能够有自己的一个清晰的认知，能在买房时领先半步，天下在变，我们依然是我们。
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