土地库存去化周期报告出炉，山东淄博高达117个月

日前，深圳(楼盘)的土地房产交易大厦里挤簇着近80多家房企，在频频落下的竞价锤声中争夺心仪土地。这场集体围猎，一方面源于深圳本身土地资源稀缺，另一方面，或也折射出房企对深圳后市的看好。

据易居研究院近日发布的报告，截至5月，深圳土地库存(注：土地库存指过去18个月该城市招拍挂市场上成交的商品房土地建筑面积总和)去化周期已小于12个月，相比其他城市，去化周期较短。

事实上，包含深圳在内，一线城市的整体土地库存去化周期均较短，而二线和三四线城市的整体去化周期较长，存在较大的库存压力。

报告显示，整体来看，5月，一线、二线和三四线城市的土地库存去化周期分别为15.5个月、21.5个月和22.3个月，其中，部分三四线城市去化周期较长，山东淄博(楼盘)甚至高达117个月，江苏盐城(楼盘)、镇江(楼盘)等也已大于3年。这意味着，按照当前的商品房销售速度，市场需要3年以上的时间才可消化完这些土地库存。

二线城市供应溢出?

作为一线城市，深圳因其经济和营商创业环境等因素吸引了来自全国各地的人才，住房需求在人口增长的影响下也随之增加。这种对供需关系的判断或是房企敢于在深圳押注“千金”的勇气所在。除深圳外，其他一线城市上海(楼盘)、北京(楼盘)、广州(楼盘)的土地库存去化周期分别为14个月、16个月和19个月。

数据指出，截至2019年5月底，一线、二线和三四线城市土地库存面积分别为6118万平方米、52192万平方米和28304万平方米。一线城市供地的节制和土地资源的有限性或是其去化周期短于其他城市量级的原因。

二线城市土地库存面积的5月环比增速为3.2%，同比增幅13.1%，增速最快。

另一方面，今年来，很多房企重点布局的二线城市的去化周期则持续上行，已接近三线城市的水平。对比来看，三线城市的土地库存面积自1月后已连续4个月减少，而

库存量的增减一定程度上反映了开发商的投资重点从三四线向一二线城市的改变。受三四线棚改热度衰退、需求被透支以及人口迁移趋势等因素影响，不少房企选择回归二线城市，一方面是为了规避风险，一方面也是为了抓住下一个规模增长的风口。但是，房企扎堆二线城市推高当地土地库存，其拿地活跃度是否与市场购房需求匹配?

“二线城市购房需求还是比较大的，从中长期看，虽然土地供应规模增加，但并不会影响此类土地的市场消化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示。

不过，从成交量来看，二线城市楼市去化表现近来略有下降。易居研究院数据显示，2019年1-5月，40个典型城市累计成交面积同比下降2%。其中，一线城市同比增长42%，二线城市累计同比下降1%，三四线城市下降幅度更为明显，高达13%。

三四线城市分化明显

对于三四线城市的楼市来说，目前的情况似乎是几家欢喜几家愁。前有黑龙江鹤岗出现“白菜价”住房，后有湖北恩施（楼盘）发布“止跌令”，

在易居研究院统计的土地库存去化周期大于3年的7个城市中，山东淄博、江苏盐城、云南桂林(楼盘)、福建漳州(楼盘)、广东茂名(楼盘)、江苏镇江均为三四线城市。其中，淄博的去化周期达到117个月，位列第一;盐城紧接其后，土地去化周期为81个月。

据同策统计，5月盐城成交面积31.15万平方米，同比下降9.44%。从目前商品住宅存量来看，截至5月底，盐城住宅存量为329万平方米，去化周期达11.8个月，较去年同期上升3.1个月。“

几乎天天有中介打电话找我买房。”一位盐城当地人士对记者表示。

“部分三四线城市的购房需求量，因人口流失等原因大幅减少，与土地供应比例出现不平衡。”严跃进说。

与这些城市形成鲜明对比的是，在8个土地库存去化周期小于12个月的城市中，江苏无锡(楼盘)、福建泉州(楼盘)、广东东莞(楼盘)、惠州(楼盘)和中山(楼盘)这5个三四线城市位列其中。对此，易居研究院副院长杨红旭对记者表示，“这或说明，过去18个月里，这些城市供地量比较小，与过去12个月的销售节奏相比，供地量处于比较健康的状态。”