手机版明道——环京楼市
环京楼市成交量低位回升，市场转暖，价格出现上涨，这种变化受到金三银四传统销售旺季、环京规划利好释放的影响，但在以北京购房者为主导的市场中，“三年社保或纳税”的限购条件才是楼市回暖最大的阻力。
1.1环京楼市受调控政策影响巨大，北京外溢需求骤减，短期难以放松
环京地区在北京严格执行限购限贷政策之后，承接了北京外溢的投资需求，加之环京概念的炒作，短时间内助推房价、销量上涨，受到调控政策精准打击后，投资客离场，销量断崖式下跌，从而引起房价连环下跌。在2017年3月之后，环京重点地区先后出台限购限贷政策，对楼市形成了有效降温。截止目前，除涿州和涞水外，环京重点地区限购政策都比较严格，基本都是本地限购2套，外地限购1套并交3年社保。预期未来为保持市场稳定，环京地区全面放松限购限贷可能性不大，而是倾向于政策的适度微调，例如北京的公积金政策边际放松，购房者公积金异地提取的范围放宽至天津、河北两地。
资料来源：政府网站，诸葛找房整理
1.2燕郊楼市成交量底部回升，二手房挂牌价格上涨
环京楼市回暖的消息最先开始于燕郊，隶属于廊坊三河市，距离北京市中心仅30多公里的距离，让燕郊成为环京楼市的风向标。2019年3月，监测燕郊二手房挂牌均价18552元/㎡，创下近一年来的高点，从涨价房源量与降价房源量的占比来看，2018年11月到2019年2月，燕郊涨价房源量占比不断提升，3月份涨价房源量占比有所下降，但仍占比56%，超过降价房源量占比。具体到各个小区，监测2018年12月与2019年3月燕郊重点小区挂牌均价变动情况，十个代表小区价格上涨幅度在10%到30%之间不等。二手房挂牌价较能反映卖方心理预期，在北京市政府搬迁至通州，地铁平谷线规划在燕郊设站之后，燕郊作为“通二环”的价值逐渐显现，无疑给了二手房卖家更多的信心，也让购房者对于燕郊楼市更多关注。
表：2018年12月/2019年3月燕郊部分小区挂牌均价变动情况
1.3燕郊新房市场供给受限，限购后市场成交冰封，今年一季度略有好转
从新房市场表现看，2017年至今，燕郊新建商品住宅网签价格虽偶有波动但整体保持稳定，楼市成交在2017年5月严厉调控来临前有一波集中网签，单月成交量高达1654套，此后新房市场成交几乎冰封，这与限购政策抑制了购房需求、开发商推盘热情不高有关，此外，燕郊是开发商最早入市的地区之一，开发较为无序,目前土地开发强度接近饱和，新房供给受限，2017年全年新增商品住宅1344套，2018年全年新增商品住宅662套，2019年一季度新增商品住宅108套,这在环京县市里都处于较低水平。2019年3月燕郊成交商品住宅340套，创下2017年10月份以来的新高，一季度累计成交商品住宅504套，相比2018年一季度30套的成交量，大幅增长16.8倍，但这是否意味着楼市的回暖还未可知。在2017年金九银十之际，燕郊的楼市也曾出现过一波小高潮，但在之后市场又重新归于平淡。燕郊楼市目前的购房者主要来自北京，本地的购房者较少，在需求方面，调控政策的放松与否，才是燕郊楼市真正的东风，在“房住不炒”的政策大背景下，房价难以出现上一轮暴涨的可能，投资客想快速获利也不可能，大多持观望态度。
1.4香河、固安2018下半年市场企稳，一季度成交量上涨
和燕郊同为北三县的香河以及受新机场辐射带动的固安，新房市场表现与燕郊大致相似，在北京购房客户为主导的情况下，限购政策的实施，对楼市成交都造成了重大影响，在2017上半年香河月均成交商品住宅2437套，到2017年下半年月均成交骤降至314套，此后持续低迷，18年上半年香河月均成交商品住宅仅116套，18年下半年市场有企稳迹象，月均成交回升至306套，今年一季度市场有所回温，月均成交量上涨至570套。
固安在严格限购政策未执行前的2017上半年月均成交商品住宅1592套，到2017下半年月均成交量骤降至259套，2018年上半年月均成交量小幅回升至282套，2018下半年市场企稳月均成交量达到476套，2019年一季度市场升温月均成交量上涨至609套。
作为廊坊市区的广阳与安次，虽然在限购实施后成交量也有大幅滑落，但是整体下滑幅度却没有那么大，主要原因还在于廊坊市区本地的购房者对楼市形成了一定的支撑。2017上半年廊坊市区商品住宅月均成交2073套，2017年下半年月均647套，18年全年市场较为稳定月均成交645套。19年一季度月均成交663套，整体未有明显涨幅，但从3月单月来看，成交套数919套，同比18年3月上涨106.1%，上涨较为明显。
1.5北京购房资金门槛较高，环京价格洼地优势明显
北京第二产业外迁加之第三产业逐渐走上“高精尖”，促使北京核心功能更加聚集，高收入人群对于北京的房价形成支撑，未来核心区仍存上涨动力。作为北京外溢购房客户的第一选择，环京地区吸引人口主要在于通勤价值和配套价值，随着北京购房资金门槛的提高，价格上的优势为环京楼市提供了发展空间。
2019年3月北京及环京部分区域二手房挂牌房源分居室总价情况(万元)
从2019年3月二手房挂牌价看，燕郊价格最高，其次为大厂，价格梯度上大致遵循与北京距离远近的因素;从2019年一季度累计的二手房挂牌价格涨幅来看，大厂、燕郊、香河涨价幅度位列前三，地理位置上的优势及北京市政府的搬迁，对北三县的楼市提振效应明显。总价上看，环京区域挂牌房源价格多在200万以下，固安、香河多数挂牌房源的总价在120万以下。从与北京的对比看，2019年3月北京市二手房挂牌房源一居室套均价435万，二居室套均价510万，三居室790万，与环京价格梯度明显，副中心所在的通州一居室套均价277万，二居室392万，三居室557万，而紧邻通州的燕郊二手房挂牌套总价不及通州的一半，环京楼市相对北京价格洼地优势明显。
取势——规划利好
环京楼市春风再起，也源自于利好政策的持续落地。利好政策对楼市的刺激作用，在政策出台之时，也在政策利好落地之后。环京楼市的上一轮上涨，赶上了通州副中心建设、冬奥会主办、首都第二机场、产业外溢等一系列概念的提出，如今相关概念正在相继落地，环京楼市也迎来了比较强的反弹预期。
2.1 2019年环京规划逐步落地，北京市政府启动搬迁，交通利好兑现
进入2019年，有关环京区域的规划利好正在逐步落地，交通外延打通，“1小时通勤圈”范围内的环京地区受益最大。
表：2019年环京地区规划利好落地情况
资料来源：政府公开渠道发布，诸葛找房整理
2.2 市政府搬迁利好北三县，新空港经济圈与雄安新区助力南部发展
根据北京的城市规划，未来整体的发展趋势是“东进南下”，而“东进南下”的三个战略支撑点就是东边的通州副中心，南边的新机场和雄安新区。在这三个战略支撑点中，通州副中心产业发展虹吸人口，人口因通州房价太高沿溢，利好北三县;新机场产业发展，打造临空经济区，利好固安、永清、廊坊市区等地。
2.3北京、张家口（楼盘）成功申办冬奥会，京北迎来发展契机
冬奥会的成功申办，给北京北部区域带来了新的发展机遇，未来冬奥会辐射区域基础设施将大为改善，滑雪和旅游资源将得到更大的开发和关注，带动旅游经济发展，并为房地产市场带来机遇。在冬奥会计划的15.1亿美元的场馆投资中，65%由企业投资，其中3个奥运村投资100%由企业承担。北京、张家口奥运村会后将作为商品房出售，延庆奥运村会后将作为酒店使用。在北京的规划中西北部定位为生态涵养区，在空气质量及自然环境上北京北部存在优势，与东部和南部发展形成差异化。
2.4 环京各区域发展优势不同，东进南下规划下，北三县、固安优势显现
从环京楼市整体的格局来看，第一梯队当属北三县，夹在北京、天津之间的一块飞地，虽然隶属廊坊辖区，但地理上没有接壤，距离北京30公里，仅从距离北京市中心的距离来说，比密云、怀柔、延庆还要近，背靠东部的北京城市副中心，接受北京市区和通州人口外溢。第二梯队当属固安、永清、廊坊市区，背靠南部北京新机场，受益于临空经济区带动就业和产业发展。其余环京地区或者依靠自然资源主打度假市场，主要包括涞水、怀来、滦平、蓟县、牛坨等，或者除环京带动外还有其他经济中心支撑，例如霸州(环京环雄双重利好)、武清(背靠京津两地)。
图：环京各县市位置示意图
长期来看，北京房地产市场供需矛盾依然突出，环京地区承接北京人口外溢的任务将成为长期发展的最主要动力。环京地区和其他三四线城市一样，存在着城建落后、产业支撑薄弱、住房空置率高等负面因素，区域的发展并非一朝一夕，但是环北京这一特殊的地理位置，使其有着独特的价值与潜力。环京地区的房价在经历了一轮调整之后，价格已经回归到相对理性的程度，这时候出现的销量触底反弹，不应理解为全面回暖，更多是一种理性的回归。
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