超级房企的“独角兽”计划

万科谋变

穷则通，通则变，变则久。进入楼市的白银时代，发生改变的不仅仅是房价。之前靠单一业务纵横捭阖的房企，正在从单纯的“开发商”角色向更广阔的领域拓展。这些新业务有的已体形庞大，现金流充沛，具备了分拆的条件。关于物业板块的分拆，中海、保利等都已走在前头。

4月11日，万科否认万科物业分拆上市的传闻，但这并非空穴来风，郁亮其实对其寄予不同的厚望：“万科物业若仅以物业名义上市，我认为对它是低估了。”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。碧桂园已分拆教育、物业上市;而恒大，则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。下一个再造“独角兽”的超级房企，或许是万科也未可知。

导读

近期，郁亮对记者表示，“万科物业若仅以物业名义上市，我认为对它是低估了，”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。

短短6年多的时间，中国开发商就不再仅仅是“开发商”，而是变成了拥有多元业务与服务的城市运营商，甚至深入制造业。

“与城市50%以上的人产生关联”，不仅是万科的口号，也是其他大型开发商的远景。买房租房、购物娱乐、物流仓储、上学就医，乃至新能源汽车、智能机器人，都能看到他们的logo。

这些新业务有的已体形庞大，现金流充沛，具备了分拆的条件。如万科物业营收已近百亿，华润商业租金近百亿，但它们仍委身于集团的整体之中，在资本市场以开发为主线的估值体系下，价值未得体现。

去年业绩会上，万科董事会主席郁亮曾说，万科希望能培育出几只“独角兽”;近期，他对21世纪经济报道记者表示，分拆上市规则或将很快变化，届时万科的估值会更容易些。

他没有说出来的“秘密”是，若分拆上市成行，万科物业很可能将是第一个;而大万科的估值，将不止于现在的3000亿，可能奔向万亿。

4月11日，万科否认了万科物业即将IPO的消息;不过，结合近期分拆上市政策破冰的传闻，万科物业上市或许不是空穴来风。

万科物业上市之辨

4月11日，据彭博社报道，万科旗下的物业管理公司万科物业拟于香港IPO，规模为10亿美元。

在多家房企的物业服务已分拆上市之际，作为国内最大、最优质的物业公司的万科物业，却迟迟没有上市。

根据万科财报，物业服务是万科的主营业务之一，2009年万科物业在财务上与万科集团独立，并于2015年启动完全市场化战略。

2018年，万科实现物业服务营业收入98亿元，同比增长33%。这是国内首家营收近百亿的物业公司。

2018年7月，万科物业以首次公开募股定价方式购买戴德梁行4.9%的股份，成为其第四大战略股东。在万科看来，这是物业对接国际市场的标志。

据21世纪经济报道记者查阅，万科物业业务布局已涵盖住宅物业、商企物业服务、开发商服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大板块。

在目前的最新业务划分中，万科把多业务、发展比较成熟的业务单元叫BG，包括传统四大区域和物业，可见其重要性。

4月11日，万科回复称，物业暂无上市计划。“传闻说规模10亿美金，对于一个营收百亿的公司来说，不是太少了吗?”一位接近万科的人士表示。

“我怕资本引导坏了，刻意让物业板块与资本市场保持距离。”在去年12月14日的媒体交流会上，万科董事会主席郁亮称。

他认为，一两百、两三百亿的市值对万科贡献不大。物业板块未来有潜力达到千亿元市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。

而在近期，他又对记者表示，“万科物业若仅以物业名义上市，我认为对它是低估了，”他希望是以不同于当前所有已上市物业的表现上市。

此前，营收不及万科物业的中海、保利、碧桂园、奥园、雅居乐等房企旗下的物业，均已分拆上市。其中中海物业更是以介绍名义上市，未涉融资。

万科物业的生意逻辑，在万科物业首席执行官朱保全的阐述中，确实不同于其他大部分公司。

他认为，物业的核心是通过物业管理服务，让资产得以保值增值。与此同时，业主愿意付出同等的物管费，从而实现产权所有者与管理者的共赢。

这一模式可以规模化扩张，通过大数据和物联网的方式实现。

巨头的分拆与重估

尽管万科否认了物业即将IPO，但在近期科创板和分拆上市政策调整之际，主业为房地产的集团公司分拆资产上市预期强烈。

长期以来，A股地产商只有开发业务，但现在，他们大部分都已多元化。主业加多元化，将会形成一个生态系统，一个上市公司群，是地产巨头们的统一路径。

以碧桂园为例，过去三年，公司已分拆教育、物业上市;而恒大，则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。

鉴于A股公司分拆资产境内上市的限制，他们的这些分拆平台大多位于香港、美国或新三板。

然而，4月9日，21世纪经济报道从接近监管层的投行人士处获悉，监管层正在研究讨论对A股公司分拆上市的政策进行松绑。

年初，科创板相关意见第十五条也提出，“达到一定规模的上市公司，可以依法分拆其业务独立、符合条件的子公司在科创板上市。 ”

接近交易所的人士表示，上市公司分拆资产境内上市，确实在探讨中。

除科创板外，也在研究分拆子公司在主板、中小板和创业板独立上市可能性。

这对规模已很庞大的开发商多元业务显然是利好。从营业收入来看，万科物业营收近百亿，华润置地的租金收入也逼近百亿，这是比较稳定的现金流模式，具备分拆的可能性。

此前，华润也曾提出分拆商业地产上市，预估市值在千亿级别。

万科在2018年财报中指出，未来要建立6个千亿级别的业务，才能再造一个万科;恒大主席许家印说，只有新能源汽车、大健康这样的市场规模万亿的大产业，才和恒大的主业匹配。

显然，做惯了大生意的开发商，都希望“再造”同样大的自己。

“分拆新业务上市可以让母公司的估值得到提升，母公司股东也可分享分拆资产的净利，同时新业务独立，借助资本的力量可以做大做强。”深圳(楼盘)一位券商人士分析。

万科执行副总裁孙嘉认为，不同的收入模式，资本市场给的估值也不一样。在香港住宅开发PE是四五倍，商业地产是十四倍，物业服务能给三四十倍。

“今天对万科不能只是用简单的规模、收入、利润去衡量”，郁亮说，资本市场对房企的评价和估值体系也应该有变化。

不过，对于分拆上市，是否意味着房地产再融资的放开?会否被视为房地产调控放松的信号?

多位分析人士认为，分拆住宅开发、商业地产之类房地产上市，可能很难被允许;截至目前，中国恒大分拆地产业务、重组深深房A已近两年，迟迟未获通过。

若以科技、新能源、服务之类资产分拆，或可被通过。但在监管部门的政策出来前，什么都是不确定的。

总体来说，正如碧桂园CFO 伍碧君所说，2019年的融资环境对大部分头部房企来说是“相对友好的”，融资成本下降，他们的资金压力相对2018年没有那么大了。