手机版4月21日，据人民法院报，最高人民法院法发布了关于商品房消费者权利保护问题的批复。该批复中明确了，商品房消费的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权。该批复自2023年4月20日起施行。
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据了解，此次批复是针对河南高级人民法院的相关问题做出了答复。此前河南高院提交了《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》。请示涉及商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题，经研究后最高法做出了明确指示。
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
整篇批复共分为3条，业内部分专家认为其中最重要的是第二和第三条。易居研究院研究总监严跃进认为第二条批复实际上对购房者的保护力度要大于建筑企业。换句话说，在工程项目赔偿和购房者房屋交付两个层面，要优先从购房者房屋交付的角度理解这个问题。而第三条政策则明确，在遇到退房索赔和工程款赔偿两个领域，要优先保护退房者的权益。
“此次政策具有非常好的务实精神，对于各地2023年处理保交楼事件具有非常好的指导意义。”严跃进同时认为，过去对于开发商、银行、建筑商等方面的权益维护内容，主要把建筑商、工程商、设备商、材料商等排在首位。而现在遇到了购房者、退房者和建筑商等方面涉及权益优先的问题，此次最高法已经非常清晰地明确，购房者和退房者的权益应该受到优先保护。
但同时，他提到，此类保护也有一些潜在的要求，比如说购房者本身需要全额交付购房款，这里的购房款可以理解为按揭贷款不能出现断供。而退房者方面则需要认定房屋工程确实持续烂尾已经没有交付的条件了。对于此类潜在的条件，也要求购房者等充分理解，以更好掌握政策尺度、维护合法权益。
南都·湾财社记者孙阳
（文章来源：南方都市报·湾财社）
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