手机版前段时间的业绩会上，多位房企高管大谈行业变革，为应对风险，几乎所有开发商都开始收缩投资圈，大家将原先拟定的意向城市清单又筛选了一遍，留下了部分“能打”的城市。
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以上海为核心的长三角地区自然在清单之内，相对充足的购买力让这一区域成为开发商去化、回笼资金的业绩“防火墙”。即便过去一段时间土地市场整体遇冷，也依然有不少开发商将资金洒向长三角。
而除了“走进来”，部分在长三角施展不开的公司正试图将一线核心城市的购买力“引出去”。譬如鹏瑞，其于9月9日在上海举办了一场项目推介会，这场会议的根本目的在于为其珠海项目——珠澳湾中心寻觅买家。
以推介会形式进行宣传的一个很大原因是，珠澳湾中心瞄准的是高净值群体，普通的宣传渠道不符合项目格调，亦很难从中寻找到潜在客户。
置业顾问肖清云(化名)在采访中告诉《国际金融报》记者，珠澳湾中心基本不对外宣传，大面积房源更是需要验资才可看房，因而网上能查询到的信息也十分有限，“一是为了保护高品质客户隐私，二也是为了保持神秘感”。
尽管被视作珠海版“深圳湾1号”打造，但珠澳湾中心实际上却是商业项目，建筑面积约32万平方米，共有6栋物业(5栋超高层，1栋高层)。从效果图来看，项目包含有映湾艺术中心、湾汇商业、One Power运动会所、天幕会客厅、云端停机坪等。
根据公开信息，珠澳湾中心(注册名“珠澳湾世纪中心”)开发于2019年，其前身是夏湾批发市场城市更新项目，曾一度烂尾二十余年，后被中珠集团申请拆建更新。2018年，中珠集团陷入债务危机，鹏瑞随即以14.24亿元的价格拿下了项目70%的开发权益。
曾有媒体报道称，珠澳湾中心项目经测算后的整体可售货值预计超过130亿元，扣除土地成本、建安成本、销管费用、财务费用及相关税项后，该项目净利润也将超过47亿元，净利率水平则高达36.2%。
2021年初开始，该项目便有部分房源陆续取得预售证，不过彼时并未公开对外推售。肖清云指出，当时项目只针对部分高端优质客户“内购”，如深圳湾1号的业主，后面才开始对外销售，“毕竟这部分客户是会员，是可以享受到这些权益的”。
“内购”的销售结果显然不如人意。
珠海市房地产交易监管平台数据显示，截至9月13日，珠澳湾世纪中心(一区)D座预售的27套房源仅售出4套，1套已定，待售22套，去化率18.5%；C座预售的69套房源，仅售出3套，去化率4.3%；珠澳湾世纪中心一区A座可售房源总数1106套，已售353套，已定26套，另有727套待售，去化率约34%……
去化的艰难与如今的大环境不无关系。地产经济学家邓浩志告诉记者，当下房地产市场销售疲软，楼市几乎只剩下刚需客户，投资客踪迹难寻，公寓的去化情况亦不乐观，“不单是在珠海，现在全国公寓都滞销，每个月销售两三套十分普遍”。
据记者了解，目前珠澳湾中心在售公寓产品为云缦及云玥两个系列，其中云缦户型面积区间为42-73平方米，单价约2.2万-2.3万元。云玥为大平层，其中190-285平方米的房源总价800万-1300万元，单价4.2万元左右，看房需验资200万元；320-420平方米的总价则超1600万元，单价5万元，看房需验资500万元。
由于小户型总价较低，其销售情况亦相对较好。“前段时间有个澳门的客户买了一套42平的，总价90多万。”肖清云直言，由于独特的地理位置，购房者中有不少来自澳门、香港的客户，预计最迟2024年底可交房，届时商业配套也基本开了。
据悉，珠澳湾中心位于珠海主城拱北区，半径五公里内有三大口岸，距离拱北口岸、青茂口岸不足一公里，驱车5分钟可直达澳门，30分钟经港珠澳大桥口岸直达香港，“当然也有外地和本地的购房者，主要都是在这附近或者澳门工作的”。
肖清云介绍称，目前小户型还有两套特价房源，其中一套建面约44.18平方米，总价约97.68万元，另一套建面58.19平方米，总价约129.64万元，“如果有喜欢的其它户型，到时价格我也可以去申请”。按其所言，珠澳湾中心房源的价格主要与朝向和景观挂钩，能看到一线景观的房源价格会贵一些，视野有遮挡的则相对便宜。
珠海绝无仅有的1万平米的空中花园、一线前山河景、大面玻璃幕墙、直通港澳……若是在市场景气的时节，珠澳湾中心或可为鹏瑞带来极大贡献，但在如今行情下，销售的低迷局面短期内恐难以改变。
邓浩志直言，预计公寓的滞销短期内不会有明显改善，可能会一直持续下去。他指出，公寓的主要属性为投资，一是收租、二是等资产升值，不过较高的交易税费、无法落户、没有学位等因素导致其资产升值速度较慢，加之受近期经济下滑影响，租金回报率亦不及以往，整体行情被看淡，“楼市好了，公寓市场才有机会”。
（文章来源：国际金融报）
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